前言

一直以来，都有很多人天天在分析，结论是房价即将下跌了，并且，其中不乏一些财经界，房产界的知名专家以及很多知名的企业家，这种论调，说了很多年，不管是专家也好，还是知名社会人士也好，最终都被现实的房价上涨一次次的打脸了。

不管是二十年前，还是现在，我国的房价总体上一直都是处于上涨的趋势的，偶有小幅度下跌，也很快就回调了。

 

以下是论证房价即将要下跌的四大论点：

 

第一，人均住房面积。

根据最近的住房信息数据表明，我国现在的人均住房面积已经达到50平米左右，已经达到发达国家人均住房面积水平了，甚至超过了一些发达国家的人均住房面积了。

 

基于此结论，有相当多的分析人士认为，我国的住房已经足够多了，房地产行业也到了拐点，所以，房价也即将下跌了。

这一观点，没有错，我国的住房总体上已经过剩了，不过，总数虽然足够多了，但是，住房的分配是不均衡的。

不统计农村人口，仅仅统计城镇人口，有一套的家庭占比58.4%，有两套住房的家庭占比31%，拥有三套及以上住房的家庭占比10.05%。

这数据表明，持有多套房产的家庭，只占少部分的占比，仅仅看平均住房面积，不足以说明楼市的需求减少了。

 

第二，人口出生率下降。

根据第七次全国人口普查数据显示，我国的人口出生率迎来大幅度的下降，因此，未来人口会快速下降，人口减少了，楼市需求就会减少，所以，房价也就会随之下跌了。

这一观点，比较片面，我国未来的总人口肯定会随之人口出生率的下降而下降，但是，我国的人口是移动的，并且，移动规模较大。

因为我国的人口是移动的状态，所以，有的地区人口会减少，而有的地区，人口会增加，人口减少或者说人口流失较为严重的地区，房价肯定会下跌，而人口流入的地区，楼市需求会增加，房价也会随着上涨的。

我国未来的人口流向，会集中在四大城市群，因为，房价不会普跌，楼市的分化会进一步加剧。

 

第三，楼市调控。

房主不炒的是未来楼市的长久主题，限购限售限贷，土地限价，新房限价，二手房指导价，土地集中拍卖等等一系列楼市调控不断升级加码，特别是房地产税的开征，未来的房价肯定会下跌的。

这一观点，从根本上来看，就是错误的，首先，楼市调控的根本目的不是为了降低房价，而是稳住房价，而是为了抑制房价快速上涨；此次，房地产税的开征也不是为了降房价，而是解决税收问题，其根本是解决地方财政的来源问题。

这一点，从欧美发达国家的主要城市的房价也知道，欧美发达国家的房地产税一直在征收，但是，发达国家的主要城市的房价，并没有下跌，并且，租金还在上涨，可见，房地产税并不能起到降低房价的作用。

 

第四，城镇化水平。

现阶段，我国的城镇化已经达到65%左右了，已经接近发达国家的城镇化水平了，需要进城买房的农民已经很少了，所以，房地产行业发展的拐点已经到了，房地产行业会从黄金时代进入白银时代，甚至破铜烂铁时代，因此，房价即将下跌了。

从整体的房地产行业发展进程来说，这一观点不是完全错误的，随着城镇化的发展，房地产行业的发展肯定会减速，但是，不代表房价就一定会下跌。

其一，我国的城镇化还有很长的路要走，还有大量的农民会进城买房；

其二，新建商品房会减少，未来的楼市成交会由增量房市场转为存量房市场。

 

小结：

所以说，以上分析导致房价即将下跌的三个观点，都是站不住脚跟的，是比较片面的。

当然了，因为以上这些情况的出现，会导致我国楼市的分化，房价不会普跌，也不会普涨，有的地区房价会下跌，而有的地区的房价还会继续上涨。

未来哪些城市的房价会继续上涨呢？

未来只有少数城市的房价还会继续上涨，只有满足以下条件的城市，房价才会继续上涨：

第一 ，人口净流入。

我国的人口出生率确实在下降，在总人口下降的情况下，只有人口持续性净流入的城市，房产才会相对短缺，楼市才会产生新的需求，房价也才会具有上涨的可能性；

第二，产业结构合理。

未来的经济发展，主要依靠科技，依靠新兴产业，依靠服务业，而老旧的能源型，粗加工型等等产业结构落后的城市，房价肯定会下跌，而产业结构科学合理的城市，房价才能具有上涨的空间；

 

第三，经济基本面较好的城市。

有些城市的人口是净流入，产业结构也比较合理，但是，城市的基本面跟不上，房价也很难上涨，从城市的GDP来看，至少是全国30强内的城市才行。

第四，土地供应情况。

以上情况都满足的前提下，房价能不能上涨，还必须要看这个城市的土地供应情况如何，如果土地无限供应，新建商品房太多，房价也很难上涨，例如长沙；而土地供应较少，新建商品房较少，房价就会上涨，例如深圳和合肥。

 

总结：

未来的楼市一定是分化的楼市，不管是从自住的角度出发，还是从投资的角度出发，都需要详细的分析楼市的现状，特别注意的是，需要选对城市，因为，未来很多城市的房价确实会下跌，而只有少部分城市的房价才具有升值空间。