如今，多元化资产配置的观念愈加深入人心，大家都明白“不要把鸡蛋放在一个篮子里”，股票、债券、基金已成为普遍的投资方式。买股票相当于投资上市公司，买债券是借钱给融资主体，除此以外，最近有一种叫REITs的产品也备受市场关注——它让具有稳定现金流的不动产投资成为可能。大家或许会疑惑：不动产这样庞大的资产规模，普通投资者该怎样参与？它的收益与风险又是如何测算呢？

2020年4月30日，证监会和发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，明确要求在基础设施领域推进不动产投资信托基金（REITs）试点工作。基础设施REITs作为REITs大家庭的一员，将率先亮相。今天，我们将带大家了解什么是REITs，它的收益特征，以及能带来什么样的投资机遇。

●什么是REITs？●

REITs是不动产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts）的简称，是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。简单来说，REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。

虽然REITs看起来很新潮，但其实20世纪60年代就已在美国诞生了，几十年来，在存量规模、市场影响力以及市场接受度上均有明显提升。截至2019年末，已有约40个国家或地区指定了REITs相关法规，全球REITs市值突破2万亿美元。国际上REITs的底层不动产类型也已十分丰富，涵盖了基础设施、商业物业、住房租赁等多种物业类型。

●REITs的收益来源与特点●

投资股票分享公司利润，投资债券获取利息，那REITs的投资收益来源是什么呢？

与我们所熟悉的股票、债券、基金等产品不同，REITs主要投资于具有稳定现金流的成熟不动产，因此具有中等风险、中等收益的特征。国际上最常见的REITs通过持有并管理运营不动产物业，以租金收入以及物业资产增值为主要收益来源，这一类为权益型REITs；另外还有一类抵押型REITs，是向不动产所有者或不动产开发商提供抵押贷款，或通过购买抵押贷款支持证券等间接提供融资，其收益主要来源于贷款或证券利息。

随着去年4月中国证监会和国家发改委提出公募REITs试点，基础设施REITs也在我国获得了蓬勃发展。本次基础设施公募REITs试点在产品结构上采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的机构，与国际市场上成熟REITs一样具有投向明确、强制分红的特点：

首先，我国基础设施REITs的投向很明确，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，起初设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，进而穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；

其次，我国基础设施基金采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，因此REITs投资者可获得相对持续、稳定的当期收益。

本次基础设施REITs试点优先支持仓储物流、收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等基础设施项目，鼓励信息网络等新型基础设施以及国家战略型新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等，不含住宅和商业地产。原始权益人通过转让基础设施取得资金的用途应符合国家产业政策，鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设，重点支持补短板项目，形成投资良性循环。

●投资者如何参与REITs投资？●

根据规定，基础设施REITs份额发售的认购价格应当通过向网下投资者询价的方式确定。网下询价结束后，机构投资者、个人投资者可以以询价确定的认购价格参与认购。此外，投资者也可以在基础设施基金上市后在二级市场买入或卖出基础设施基金份额。

目前，我国的基础设施公募REITs试点工作已经从前期政策调研、顶层制度设计进入正式实际操作的新阶段。深交所是境内最早引入REITs产品的交易所，也是国内重要的“私募REITs”市场。2014年以来，深交所相继推出国内首单依托资产证券化业务的私募REITs“中信启航”、首单物流仓储私募REITs“中信华夏苏宁云享”等创新产品。截至2020年6月底，深交所已发行私募REITs产品40只，累计发行规模约823亿元，已形成国内规模最大、不动产类型覆盖全、市场引领效应强和多元化投资者聚集的REITs市场。

以上就是我们REITs小课堂的第一期内容，在下一期，我们将和大家一起详细了解REITs的境内外发展情况、主要风险以及投资方式。请搬好小板凳，一起做笔记哦！