作为不动产投资信托基金，REITs的健康发展能盘活存量资产、用好增量投资、降低宏观杠杆率。目前，我国REITs试点主要集中于基础设施领域，并逐步向租赁住房领域拓展，积极作用有所显现。

关于REITs的投资价值，国务院发展研究中心金融研究所副研究员张嘉明在接受中国经济时报记者采访时表示，从投资收益来看，与其他权益类金融产品一样，REITs也呈现一定的波动性，但从长期来看，REITs的收益率显著高于其他投资产品。1999年—2020年，REITs产品的平均年化收益率达到11.44%，权益型REITs达到11.73%，显著高于标普500指数、罗素2000指数、纳斯达克指数等主流股指收益率。

张嘉明表示，灵活的运作机制使REITs能够获得稳定收益。美国REITs基础资产的流动性较高，资产池交易活跃，使得REITs能够在资金和资产之间适时转换，提高收益降低风险。相比于个人直接投资于房地产市场，REITs集合了大量资金，有能力收购一系列基础资产并形成资产池，REITs的收益来源可以分为两部分，一是物业持有期间收益，即通过运营管理基础资产获得收益。二是资产增值收入，即基础资产升值带来的收益。

以房地产REITs为例，房地产市场本身就呈现周期性波动，当房地产市场低迷时，REITs可通过较低的成本收购优质资产。当房地产市场繁荣时，REITs可以抛售被高估的基础资产。这样就实现了资产池逆周期的动态调节，保持收益稳定。

截至2022年第一季度末，全球REITs市场共有924只REITs产品，总市值达2.38万亿美元。美国的REITs市场规模近1.6万亿美元，为全球最大，占全球REITs市场的68%。张嘉明表示，从美国经验来看，REITs市场稳健发展主要依赖四大因素：有导向明确的统一认定标准，基础资产能带来稳健的收入，有利于REITs标准执行的税收安排，发达便利的资本市场。

中国既有公司制REITs，也有契约制RE? ITs。公司制REITs是中国人民银行指导北金所推出的，主要聚焦于住房租赁领域。契约制REITs是现阶段着力发展的REITs形式，主要在基础设施领域。

张嘉明表示，公司制REITs和契约制REITs都是国际市场上较为成熟的模式，二者并行发展符合我国经济体量大、市场需求多元化的国情。当前，我国公司制REITs和契约制REITs在认定标准上并不一致，可在资产投向、收益来源与收益分配方面设定统一的最低比例，从而更好地促进行业规范发展。

在谈及长远发展时，张嘉明表示，REITs市场要注重风险识别与防范。在试点阶段，REITs底层资产都是经过严格筛选出来的优质资产，且采取公募基金与底层资产“一对一”的形式，但这并不意味着我国的REITs没有风险。

一方面，公募基金与底层资产“一对一”的形式不仅限制了REITs的运作效率，而且单个底层资产的价值和收入流波动性较大，并表现出明显的顺周期性，在经济向好时，收入能力增强，资产价格上升。而在经济下行时，收入减少，资产价格下跌。从长远来看，底层资产应采取资产组合的形式，这样既能提升REITs运作效率，还能起到分散风险的作用。

另一方面，随着越来越多的基础设施以及房地产、商业设施等多类型的不动产被纳入REITs底层资产，有可能出现底层资产质量良莠不齐的现象，此外，也不排除部分投机者出于套利目的将REITs引入歧途，甚至假借REITs名义从事诈骗活动。当市场发展到一定程度时，风险问题就会凸显，在引导REITs发挥正向作用的同时，要严格执行监管要求，防止REITs沦为圈钱工具。对此，可以借鉴国外发达市场的经验，加快发展衍生品市场，对冲不动产市场波动的风险。同时，加快完善制度建设，充分发挥REITs盘活存量资产的积极作用，防止REITs成为金融投机的手段和工具。