我国的房地产已经进入了一个大变革时期，那种买到就赚到的时代已经过去了，未来的房地产市场面临着一个一城一市、一城一策、甚至一城多策的时代。

很多人问：现在的住房还能投资吗？现在投资房地产还稳当吗？除了房地产还有什么能保值的投资吗？实际上，房地产政策无论如何变化，房子是用来住的、不是用来炒的这一市场定位短期内不会发生变化，保持房地产市场的基本稳定的大战略格局不会发生根本性的变化，既不会大涨、也不会大跌的整体趋势不会发生大的变化；但是在一城、一地、一时段、一地段的价格涨跌仍然是参差不齐的，甚至趋势可能截然相反。这一点必须明确。

居民个人如何投资住房呢？如果有较多的资金是否仍然可以投资住房呢？实际上，居民个人投资住房必须坚守四大基本原则：即可租、可贷、可住、可卖是个人投资住房的最后一道原则防线，是必须遵守的原则。

第一，可租是居民投资住房的第一大原则

既然是投资，就说明投资购买住房并不是以自己居住为主要目的，而能否可租就代表着住房能否投资的首选考虑因素之一。

住房是否可租？代表着投资住房所在的地段和区域有没有市场需求，根据经济学的定义，商品的价值取决于市场的需求，住房有需求才有市场价值，住房的投资才具有现实的意义；如果租赁没有市场需求，那么投资价值将大打折扣。

很多人可能会说，目前我国居民住房的租金销售比只有1-2%，要靠租金收取投资需要50—100年的时间，所以，有没有租赁市场对住房的投资没有本质的意义。

大错，特错。虽然目前我国的住房租售比较低，但是能够出租取得一定的租金也能够确保住房的持有成本，同时增值一部分住房的价值。更重要的是，拥有较大的租赁价值也说明这个区域的住房需求较大，未来有一定的升值空间。

第二，可贷是居民投资住房的第二大原则

可贷指的是什么？可贷指的是你所持有的住房能够在银行获得抵押贷款。能够在银行获得抵押贷款说明银行对这套房产市场价值的认可和抵押补偿能力的认同。

虽然你投资的住房不一定需要抵押贷款进行融资，但是作为经济价值的考虑因素，能够快速地通过银行进行住房抵押起码说明三点：

一是说明银行对所购买的住房具有一定的市场价值认可度；

二是一旦在有较大的现金需求时，可以通过在银行抵押获得所需要的现金流，这一点对投资住房来说非常重要；

三是银行的抵押贷款利率比较低，通过住房抵押贷款可以避免融资的较高成本。

有较强的现金流保障，无论是对家庭还是企业都是非常重要的，投资的住房有较强的抵押贷款能力对现金流是一个非常大的补充和支持，住房的价值会更大！

第三，可卖是居民投资住房的第三大原则

可卖非常好理解，即需要出手时能够及时卖掉，也就是及时变现。

住房投资的本质是增值，并不一定意味着长期持有，只要获得一定的收益就可出售，或者在需要资金时能够及时出售。

这里的可卖有三种含义：

一是能够快速出手回笼现金。这一点非常好理解，就是你投资的住房，不管什么时候想卖，都能及时卖掉。这一点说起来容易，其实很多地方二手住房并不活跃，特别是一些四五线城市已经出现有价无市的状态，这明显就是无法投资的样本。

二是不能亏本出售。曾经海景房大量出现无法出手的情况，有的人说，只要降价就能出手。其实，可售的第二含义是溢价卖掉或者至少保本卖掉。这才是值得投资的住房需要的内涵。一个靠亏本卖掉的住房绝对不是一笔好的投资。

三是卖掉时有一定的盈利。优质房产、好的住房投资一定会获得一定的盈利，这才是好的住房。

第四，可住是居民投资住房的第四大原则

可住更好理解，就是住起来舒服。这就需要考虑住房的品质、住房的环境、交通状态、生活配套设施、物业管理、车位配置甚至居民的素质和人员构成等。

虽然说，各花入各眼。但是对可居住的基本判断要素大致是一致的，不同的可能是各有侧重而已。

曾经看过一套住房环境非常好，处在两人大公园之间，住房的工程质量和格局设计也非常好，是那种看了样板间就不想走的所在。但是，如果再看看周边的生活配套设施，基本没有。结果已经过去了十年的时间，那里的生活配套设施仍然不健全，房价自然也没有上涨多少。

可住是住房价格上涨的基本前提，毕竟大多数人购买住房是用来的居住的，所以，可住也就成为居民住房投资最重要的因素。

很多人可能会说，居民投资住房的最核心要素是涨价，那么哪些住房会涨价呢？当然是可租、可贷、可住、可卖的住房会涨价。你看懂了吗？（麒鉴）