房地产的投资测算过程中最重要的是两个维度。

第一利润：赚多少钱、第二现金流：何时回钱。

赚多少钱很好理解。现金流可能对于很多人来说比较抽象，大家看下图。

横轴是时间，纵轴是资金。现金流有两种，当期的和累计的。当期就是 在这一个时间段上，资金的投入和回报情况，累计的当期现金流的汇总。

当期现金流比较复杂波动性较强，因为资金的投入随着节点有波动。当期现金流的目的是集团性公司可以根据这个来判断项目每个月需要多少钱，从而调配资金。因为集团性项目的资金都是来回抽调的（不过现在随着监管的严格，难度越来越高）累计现金流就是 可以孤立的看这一个项目的资金投入和回报的情况。

其实可以看到项目一开始肯定投的钱越来越多，在开盘之后开始回钱。直至收支平衡，然后在基本售罄以后达到最高点，最后慢慢回落，因为项目建设还得继续投入资金。到交付和保修期过后剩的钱就是利润。

可以看到房地产由于预售制，其实是一个先拿钱再办事的行业。因为在售罄之后拿到了全部的钱。但是这个时候项目还有1-2年才会投入所有成本。这里面就会有很多机遇和风险。机遇就是可以快速扩张，越做越大。风险就是拿钱跑路，后期经营不善，导致前期项目资金出问题。类似于开业充会员的网吧、健身房等等。

其实很多房地产开发商出问题。就是把本项目的销售款调走用于开发其他新项目，但是由于行业突然的下行。导致后续项目销售不畅，或者面临降价亏损，甚至直接停工无法开发，那么之前那些健康的赚钱的项目就会面临风险。

所以从开发商角度来说什么是一个好项目：1、利润高。就是投入同样的钱赚的钱更多。2、现金流回正快。就是尽快预售。前者通过提高售价解决。后者通过降低预售的形象进度要求解决。