截至2022年3月31日，首批9只公募REITs产品运营首年年报已全部公布，本文以招募说明书、年报、评估报告和审计报告相关数据为基础，对首批9只公募REITs产品运营情况、财务情况、估值情况、分配情况进行解析。

 

一、运营情况

 

（一）高速公路行业

 

首批9只公募REITs中，高速公路REITs共两只，分别为平安广河REIT和浙商沪杭甬REIT。两只产品运营情况如下：

 

2021年6-12月，平安广河REIT营业收入为43,418.54万元，完成招募说明书预测值的93.81%。浙商沪杭甬REIT营业收入为37,554.69万元，招募说明书全年预测值为64,408.50万元，按时间比例折算后完成率为102.81%。

 

（二）产业园行业

 

首批9只公募REITs中共3只产业园REITs，分别为东吴苏园REIT、华安张江REIT和博时蛇口REIT。3只产品运营情况如下：

 

2021年6-12月，东吴苏园REIT完成营业收入14,758.82万元，招募说明书预测2021年5-12月营业收入为16,120.24万元，按时间比例折算后完成率为108.36%。报告期内东吴苏园REIT运营情况较好，主要原因系管理人与运营管理机构克服了疫情和国家宏观政策调控影响，全面磨合，积极应对各种挑战，开源节流，超额完成收入指标任务。

 

华安张江REIT完成营业收入5,281.63万元，招募说明书2021年全年预测值为8,458.09万元，按时间比例折算后完成率为110.11%。华安张江REIT报告期内运营情况良好， 2021年底实际平均租金达到5.35 元/平米 /天，相比2020年底的租金水平增长3.08%，项目运营支出保持平稳态势。

 

博时蛇口REIT完成营业收入8,010.60万元，招募说明书2021年全年预测值为14,235.89万元，按时间比例折算完成率为99.22%。博时蛇口REIT未完成招募说明书收入预测值，系受上半年广深疫情及国家宏观政策调控影响，园区部分客户续租情况不及预期，且部分出现提前退租导致不及预期。

 

（三）仓储物流行业

 

首批9只公募REITs中，仓储物流REITs共两只，分别为中金普洛斯REIT和红土盐田REIT。两只产品运营情况如下：

 

2021年6-12月，中金普洛斯REIT完成营业收入20,921.78万元，招募说明书2021年全年预测值为37,818.30万元，按时间比例折算后完成率为97.55%。

 

红土盐田REIT完成营业收入6,673.65万元，招募说明书2021年7-12月预测值为5,439.23万元，按时间比例折算后完成率为109.06%。报告期内红土盐田REIT运营良好，系受2021年我国经济发展和疫情防控全球领先、稳增长政策效果持续显现等利好因素影响。

 

（四）污水处理行业

 

首批9只公募REITs中，污水处理REITs共1只，为富国首创REIT，该产品运营情况如下：

 

2021年6-12月，富国首创REIT完成营业收入18,227.70万元，招募说明书2021年全年预测值为29,478.72万元，按时间比例折算后完成率为109.06%，项目运营情况良好。

 

（五）垃圾发电行业

 

首批9只公募REITs中，垃圾发电REITs共1只，为首钢绿能REIT，该产品运营情况如下：

 

2021年6-12月，首钢绿能REIT完成营业收入23,564.82万元，招募说明书预测2021年5月至2021年12月预测值为26,368.392万元，按时间比例折算后完成率为105.77%。首钢绿能项目报告期内运营情况良好，主要系2021年国内新冠疫情得到有效控制，居民活动基本恢复正常，北京市整体垃圾产生量相比2020年有了提升，尤其是餐饮企业正常营业，厨余垃圾收运处置量有了大幅提高。

 

二、财务情况

 

（一）主要财务指标

 

首批9只公募REITs报告期主要财务指标如下：

 

已公布年报9只产品营业收入整体变动率不大，均不超过9%。其中，平安广州广河、博时蛇口产园、中金普洛斯受疫情影响稍大，营业收入水平略低于预测值；其余6只产品收入均有一定涨幅，富国首创水务涨幅最大，达7.14%，浙商沪杭甬涨幅最小，为2.23%。

 

净利润方面，浙商沪杭甬、中航首钢绿能、华安张江净利润均为负。除华安张江、博时蛇口产园、东吴苏园、红土盐田港外，其余产品净利润均好于预测值。博时蛇口产园净利润表现最优，高于预测值41.82%，其余产品与预测值相比，涨幅不超过10%。华安张江因折旧摊销实际值比预测值多近1千万，故净利润较预期有所偏差。

 

EBITDA方面，浙商沪杭甬、平安广州广河、中航首钢绿能低于预测值，其中中航首钢绿能低于预测值47.53%，偏差较大，主要由于成本端分布不均匀，报告期间需要根据基础设施项目公司全年收入情况计提超额收入对应的成本及激励成本，管理人报酬高于预期值。其余6只高于预测值的产品中，涨幅均不明显，最高的为华安张江，超出预测值12.61%。

 

EBITDA利润率方面，中航首钢绿能表现最差，仅为预测值的50%，中金普洛斯表现最好，超过预测值13.20%，其余均与预测值相差不大，偏差率不超过10%。

 

（二）营运能力分析

 

首批9只公募REITs报告期营运能力指标如下：

 

已公布年报9只产品营运能力整体来看均处于较好水平，应收账款周转率均非常高，流转速度快，表明9只产品现金回款良好。其中除平安广州广河、博时蛇口产园、中金普洛斯外，整体周转率均高于预测值，但9只周转率偏差与预测值都不大，均小于10%。

 

（三）盈利能力分析

 

首批9只公募REITs报告期盈利能力指标如下：

 

盈利能力来看，由于浙商沪杭甬、中航首钢绿能、华安张江净利润为负，导致其四个盈利能力指标均为负数，且低于预测值，除此以外，富国首创水务净利率也略低于预测值，偏差水平达9.61%。9只REITs产品总资产收益率、净资产收益率普遍都不高，整体均低于3.1%及3.4%，仅有博时蛇口产园、东吴苏园、红土盐田港高于预测值，相对应地，仅此3只产品每份额净利润高于预测值。

 

（四）偿债能力分析

 

首批9只公募REITs报告期偿债能力指标如下：

 

已公布年报9只产品中浙商沪杭甬、平安广州广河、博时蛇口产园、中金普洛斯4只产品在运营过程中由于有外部负债，因此资产负债率超过了10%，其余5只产品资产负债率分布在2.32-8.58%之间，负债水平不高，未超过监管最高要求。相对应地，权益乘数方面仅有4只有负债的基金超过了1.1，最大的为博时蛇口产园，达1.24。利息保障倍数除博时蛇口产园低于10倍外，其余均高于10倍。

三、估值情况

（一）二级市场相对估值

 

首批公募REITs上市以来，二级市场表现良好，截至2021年12月31日，11只公募REITs平均涨幅为25.49%，9只产品市场相对指标统计如下：

 

从市盈率上看，浙商沪杭甬、华安张江和中航首钢绿能3只产品由于报告期净利润为负数，对应的市盈率也为负数，其余6只产品市盈率介于40.02至275.31，最低的是平安广州广河，最高的是中金普洛斯。

 

从市销率上看，9只产品市销率介于4.20至20.80，产权类项目市销率范围为15.72至20.80，特许经营权类项目市销率范围为4.20至11.99，产权类项目明显高于特许经营权类项目。

 

从市净率来看，9只产品市净率介于1.03至1.46，最高的是中航首钢绿能，最低的是平安广州广河。

 

（二）资产/资产包估值情况

 

根据监管要求，基础设施公募REIT每年需进行一次估值，9只产品估值资产/资产包估值情况如下：

 

特许经营权项目随着期限逐渐减少使特许经营权项目的账面价值和公允价值都逐渐下降，最终残值为零，其天然属性决定了项目估值随着时间推移而逐步下降。而产权类因底层资产是不动产，存在一定的增值空间，年报显示5只非特许经营类项目估值较发行上市时估值均小幅提升。

 

四、分配情况

 

（一）经营性现金流与可供分配金额情况

 

首批9只公募REITs报告期经营性现金流与可供分配情况如下：

 

已公布年报9只产品中除红土盐田港经营性现金流量实际为负外（系处置证券投资导致现金有较大比例流出，进而影响现金流量），其余8只产品均表现良好。由于预测期间与产品发行时间不一致，且各个产品预测期间也并不一致，故将所有预测值折算为实际期间来对比，首钢绿能经营性现金流量变化最大，为预测值的308.4%。可供分配金额方面，全部9只产品完成率均高于预测值，浙商沪杭甬、中航首钢绿能、富国首创水务均超过了预测值的1.5倍，均包含期初留存资金。

 

（二）实际分配情况

 

首批9只公募REITs报告期实际分配情况如下：

 

截至年报公告日，9只REITs产品中有7家进行了收益分配。截至2022年4月11日，仅东吴苏园1只尚未进行过分红。在已进行过分红的8只基金中，中航首钢绿能、博时蛇口产园、中金普洛斯均进行过两次分红，浙商沪杭甬与平安广州广河尚未达到监管90%分配比例；其余6只基金实际分配金额与可供分配金额的比例已超过90%。

 

（三）现金分配率情况

 

首批9只公募REITs报告期现金分配率情况如下：

 

将已完成分配的REITs实际分配额进行年化处理，并以2021年12月31日时点市值进行计算实际分派率。环保类REITs表现优异，两只产品分配率均高于4%，中航首钢绿能现金分配率达到16.93%，远高于预测值9.13%。而产权类REITs产品则分配率均不足4%，分配率区间为3.31%-3.79%，原因较大程度因为基金价格上涨导致市值高于资产初始估值。若以初始估值进行计算，则产权类的4只产品实际分配率均高于4%，且均略高于各自的预测值。

 

五、总结

 

（一）疫情反复下，9只产品运营情况普遍较好

 

相较于招募说明书预测值，9只产品营业收入完成比例区间为93.81%至110.11%，3只产品未完成招募说明书预测收入，6只产品超额完成，在疫情反复的情况下，公募REITs运营情况普遍较好，体现了底层资产的优质性。

 

（二）具体财务指标上，各产品表现不一

 

华安张江、博时蛇口产园、东吴苏园和红土盐田4只产品净利润低于招募说明书预测值，浙商沪杭甬、平安广州广河、中航首钢绿能EBITDA低于招募说明书预测值，平安广州广河、博时蛇口产园和中金普洛斯整体周转率均低于预测值，9只REITs产品总资产收益率、净资产收益率普遍都不高，整体均低于3.1%及3.4%，9只REITs产品整体负债率均较低。

 

（三）二级市场相对估值与资产评估价值存在差异

 

受二级市场短期走势影响，二级市场相对估值普遍较高，反映当前REITs产品二级市场价格存在一定程度的溢价，投资者需关注相关风险。资产/资产包估值较为稳定，产权类项目估值小幅上涨，特许经营权类项目小幅下降，这也反映两类REITs资产的本质区别。

 

（四）现金流及分配情况良好

 

已公布年报9只产品中除红土盐田港经营性现金流量实际为负外（系处置证券投资导致现金有较大比例流出，进而影响现金流量），其余8只产品均表现良好。相较于招募说明书，9只产品可供分配金额指标均超额完成，这也体现了公募REITs底层资产的优质和重视现金流分配的特征。

 

（五）良好表现为市场扩容打下基础，投资者可关注后续机会

 

首批公募REITs产品的推出，是贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署的有效政策工具，是基础设施领域投融资机制的重大创新。同时为投资者提供了全新的投资品种，首批9只公募REITs产品的良好表现将为市场扩容打下坚实基础，投资者可结合自身需求，关注后续相关投资机会。

 

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