随着住房制度的改革和福利分房的取消，住房消费已经成为城镇居民

消费的首要选择。在住房消费的广阔市场中，住房投资应运而生。如何选

择适合自己经济状况的住房投资很重要，人们可以选择以下七种形式：

1.直接购房模式

住房实物投资是直接投资，即投资者用现款或分期付款的方式直接向

房主或房地产开发商购买住房，或出售或出租以获取投资回报。这是一种

传统的投资方式，也是住房投资者目前最常用的一种方式。

2.合建分成

合建分成就是拆旧建新，共售分成。这种操作手法要求投资者对房地

产整套业务相当精通才好操作。

3.以旧翻新

把旧楼买来或租来，投入一笔装修费，以提高该楼的附加值，然后将

装修一新的楼宇出售或转租，从中赚取利润。

4.以租养租

即长期租赁低价楼宇，然后以不断提升租金标准的方式转租，从中赚实物投资理财篇

财富增值保值的好选择

用金养租。如果投资者刚开始做房地产生意，资金严重不足，这种投资

式比较合适。

5.以房换房

以洞察先机为前提，看准一处极具升值潜力的房产，在别人尚未意识

之前，以优厚条件采取以房换房的方式获取房产，待时机成熟再予以转

或出租从中谋利。

6.以租代购

即指开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租合同。若租户

在合同约定的期限内购买该房，开发商即以出租时所定的房价将该房出售

租住户，所付租金可冲抵部分购房款，待租住户交足余额后，即可获得

房的完全产权。

7.到拍卖会上淘房

目前，许多拍卖公司都拍卖各类房产。这类房产一般由法院、资产公

司或银行等委托拍卖，基于变现的需要，其价格往往只有市场价格的70%

左右，且权属一般都比较清晰。

选择合适的贷款方式，和“房奴”说bye-bye

买房的人越来越多，选择贷款买房的人也越来越多，不管是对于个

人，还是对于很多家庭来说，贷款买房都是一笔较大的投资。因此，怎样

申贷还贷更经济、更合理，如何选择贷款年限、贷款金额以及还贷方式就

选择合理的贷款之前要对自己的购房能力进行一次综合评估，首先

要看自己是否有不低于所购房价30%的首期付款，几乎所有的房产商都

有这个硬性要求；其次要评估自己每月偿还住房贷款所能承受的能力，

即每月家庭收入及其他变现强的金融资产和每月必需支出与备用资金的

差额，是否大于住房贷款每月所需偿还的贷款本息。这点可以参考。。

银行设计的“家庭月收入与个人住房商业性贷款对照参考表”，让体。

中有数。

对自己的综合购房能力进行评估以后，就可根据自己的能力选择适合

自己的房贷。目前的贷款品种主要有“个人住房公积金贷款”、“个人住房

商业性贷款”、“个人住房装修贷款”三大类。贷款利率“个人住房公积金

贷款”利率最优惠，1~5年期年利率为4.14%、6~30年期4.59%；“个人住房

商业性贷款”利率次之，1~5年期5.31%、6~30年期5.58%；“个人住房装修

贷款”利率最高，1年期5.85%、2~3年期5.94%、4~5年期6.03%。

从数据显示可以看出，贷款年限越长，每月供款就越少，所要还的

贷款利息也就越多。一般的贷款年限都在20年以下，银行很少批出长达

30年的供楼贷款。贷款条件中有一条不成文的规定，就是贷款者的当前

年龄加上所申请的贷款年限不能超过60岁。大多数购房者平均年龄普遍

都在30岁左右，如果加上30年一般都会超过60岁，因此银行很少批出30

年的贷款。

选择了适合自己的贷款方式以后，还要根据自身情况灵活地选择还款

方式。不少人认为，供楼期间前几年所还的款项只是利息，等利息全部清

还后的供款才是所借的本金。事实并非如此，银行推行的还贷方式主要有

两种，第一种是等额本息还款，它的最大特点是消费者每月供款金额都是

一样的，这种月供款中包含本金和利息，但每个月本金和利息所占的比例

都不一样，利息所占的部分是根据当月的供款余额所计算所得出来的。例

如购房者向银行借10万元，还款年限也为10年，月供款为1062元左右，

以5年以上4.2%。的月利率计算，第一个月还款中本金和利息分别是642元和

420元；而在第二个月，所还利息则为（100000-1062）×4.2%c=415.5元，

本金为1062-415.5=646.5元；第三个月，所还利息是（100000-1062×2）×

4.2%0=411元，本金为1062-411=409元……以此类推，越往后，月供款中本

金所占的比例会越来越大，而利息所占的比例则随着供款余额的减少而越

来越少。如果有一笔较大的资金可以提前还款，则月供款将根据新的供

款余额重新计算。购房者也可以根据自己的经济实力到银行缩短还贷年

限，例如从20年偿改为10年，从修改的那个月开始，月供故额会按照供款

余额和新的还贷年限重新计算。

还有一种还款方式是等额本金还款：这种方式每月的供款中所古的

本金是一样的，月利息也是按当月供款余额计算，不同的是每月月供款

额。如购房者向银行贷10万元，还款年限是10年，每月的还款本金统二

为833元左右；实际上第一个月还款是833+100000×4.2%=1253元；而第

二个月还款则是833+（100000-1253）×4.2%0=1248元；第三个月还款为

833+（100000-1253-1248）×4.2%0=1242元……以此类推，月供款额会逐

渐减少。

选择等额本息还款还是等额本金还款要根据预计还款时间而定，因

为其中的利息是不一样的。例如贷款期限为20年，贷款额为30万元，以

等额本息的还款方式，月均还款约为2297元，20年共需还款约55万元，利

息约25万元；如果选择等额本金的还款方式，贷款期限20年，首月还款额

约为2960元，20年共需还款约为50万元，其中利息约20万元。而对于一

笔金额相同的贷款，缩短贷款年限或选择合适的还款方式都可以达到减

少利息的目的。

总而言之，买房的时候能用公积金贷款就一定要用公积金，然后结合

自己的情况选择还贷方式。在选择贷款方式的时候，购房者一定要考虑以

下几个问题：

（1）银行贷款利率执行的是一年调整一次的政策，如果预期存贷款利

率上调，应该提早办理贷款，从而贷款利率相应较低。

（2）购房者首先应考虑自筹资金，不足部分办理公积金与商业性贷款

的组合贷款，从而降低借贷成本。

（3）投资性房产的流动性较差，当受宏观经济政策和经济周期等

方面的外因影响较大时，应该适当降低房产投资比重，以适当规避投济

的风险。