导读：酒店资产管理，连接酒店投资和运营领域的资产管理。借鉴美国酒店资产管理的成功经验，目前中国酒店行业最需要的是拥有金融理念，熟练掌握投资+运营的酒店资产经理人。

酒店业是最专业、结构最复杂的房地产所有权形式之一。酒店因具有投资总额高、运营管理复杂、投资回收期较长等特点，同时酒店业又是劳动密集型且每日现金流不确定的行业。因此，从资产管理的角度看，酒店业最为复杂。

酒店资产管理作为一个专门的领域，是在1980年开始在美国出现。这主要是因为当时两种类型的客户：80年代中期受酒店业投资高额回报吸引的机构投资者和保险公司。他们在80年代末期遭遇了酒店债务危机，导致房产被银行拍卖，产生了对酒店行业专业管理技能的需求。随着全球经济一体化的发展，酒店资产管理已作为一个专门的领域，他们在酒店债务危机的处理上，证明能够给投资者和业主带来更高和更好的投资回报；同时，酒店所有权和管理权分离的模式，使连接投资和运营领域的资产管理经理人需求的不断增加，以满足全球投资者和酒店业主的需求。

在中国十年快速商业地产的发展期当中，酒店业蓬勃发展，酒店供应数量急速攀升，一些城市的酒店已进入白热化竞争状态。随着酒店业的发展，酒店业主对于酒店的投资回报的关注度逐渐提高，酒店业主最终回归追求投资回报的目标，在这种情况下，他们对酒店的资产管理要求也显得越来越迫切。

但酒店资产管理在中国还没有形成专业和系统的管理。对于整体的资产而言，酒店资产管理是一个全生命周期的管理过程。从酒店项目拿地、建设开发、开业筹备、运营管控、升级改造、资产退出等都是酒店资产管理的内容，其目的是为了让业主的酒店资产实现价值最大化。酒店资产管理的考核指标就是酒店的各项投资回报率（ROE、ROIC、EBITDA回报率等）及未来资产增值。

融资是酒店前期开发的重要步骤，金融资本的本质就是逐利，无论这个资本来自于银行、基金，还是其他各类机构，都关注酒店资产的投资回报。根据央行研究局的测算，当前社会加权平均融资成本为8.3%。因此，只有提升资产回报率，才容易找到投资方。

目前我国酒店的营业收入、平均房价、出租率等经营指标相对稳定，但酒店的净资产收益率目前非常低，平均水平不到2%。而国家所有旅游企业的净资产收益率，每年平均水平净资产收益率4%。美国近20年来的酒店资产回报率应当是在7%左右。

为了提高酒店投资回报，业主方必须提高酒店的EBITDA及降低前期投资成本。因此，酒店业主应将管控项目的核心目标放在酒店资产管理能力上，需要留意以下关键点：

01

需要借助酒店资产管理公司专业的资产管理团队，全方面优化和改进项目管理模式，提升项目核心指标，能够对其资产在未来不同阶段使用提供专业的评估和协助；这也是西方国家第三方酒店资产管理公司产生的原因。

02

酒店资产的日常管理需要一个强有力的酒店资产管理公司监督，需要优秀的酒店资产经理人，拥有投资+运营的金融理念，他们会不断地增强酒店的投资回报。

03

酒店资产管理的重点：

️①投资管理：酒店资本支出管理、提高投资回报率、资产价值最大化。️

②资本管理：对ROE、IRR的调整、再融资、装修改造、资产处置。️

③酒店运营监督：优化绩效和战略、提升市场份额、运营支持、品牌增值、合理控制成本。️

④酒店资产运营审核：增加经营利润、管理运营资金、增加现金流。

通过观察世界上最成功的酒店投资，我们可以发现很多西方国家的酒店资产经理人，都是积极主动地管理酒店资产，提升投资+运营的酒店资产管理能力，实现酒店资产价值最大化。所以说酒店资产管理是提升酒店投资回报的关键。