就在前几日，央行、金融监管总局、证监会联合召开电视会议，其中提到调整优化房地产信贷政策。

 

整体来看，房地产政策力度越来越大，持续保持宽松。

 

存量房贷利率是否调整，让我们拭目以待。

但今天与房贷利率息息相关的LPR是出现了调整。

 

但调整结果稍许有点意外！

 

 

今天，央行授权全国银行间拆借中心公布了最新的LPR，

5年期以上LPR没有变化，

1年期LPR下调10个基点。

 

这次调整后，

5年期以上的LPR维持在4.2%，

1年期LPR下降为3.45%！

 

这次降息主要是推动实体经济融资成本下降，进一步支持实体经济。

 

LPR全称Loan Prime Rate，

原意是指金融机构对其最优客户执行的贷款利率。

 

从字面可以这么理解——

 

 

LPR起源于美国的最优惠利率，即Prime Rate，

 

我们把时间拨回到1929年美国大萧条时期，

当时美国经济恶化，企业大量倒闭，

 

信誉良好的企业更是非常少

 

 

 

但银行业资金过剩，总得找个地方投资，

于是部分商业银行开始有意降低信贷标准，并压低贷款利率，把一些资质差的企业纳入贷款目标客群，

 

 

 

 

由此引发了恶性竞争，使银行业的不良贷款率进一步恶化，造成不少银行纷纷倒闭。

 

 

为防止恶性竞争，美国出台了相关法规，

其中有一条就是最优贷款利率（Prime Rate）。

 

《华尔街日报》倡导推动形成统一的基准利率作为贷款最低利率，各银行放贷利率要在这个最优贷款利率之上。

 

到了20世纪70年代以后，随着直接融资市场发展，大型企业可以通过直接从票据市场融资，银行面临的竞争加剧，Prime Rate的底线才被逐步突破。

 

 

 

如今，美国的Prime Rate主要用于中小企业贷款、个人住房贷款及消费贷款等对银行依赖较强的资金业务的定价基准。

 

我们银行贷款定价也会以LPR为基础，

因此居民和企业融资成本就和LPR相关。

 

一般情况下，我们的房贷利率也是和LPR有关。

我们把LPR称为贷款市场报价利率。

 

2019年8月，央行改革完善了LPR形成机制。

 

LPR的多少与公开市场操作利率挂钩。

 

公开市场操作利率主要是指MLF利率。

MLF全称中期借贷便利（Medium-term Lending Facility），你可以简单理解为央行向符合一定条件的银行提供贷款的利率。

 

MLF被戏称为麻辣粉。

 

LPR不是由央行直接发布，

而是由18家具有代表性的商业银行，分别报价后算出来的。

 

我们看看具体运算过程：

 

首先，

18家报价银行会分别报出1个LPR初始价格。

 

他们的LPR初始价格会参考MLF利率，

也就是在MLF利率基础上加点后得出来的。

 

这里各报价银行的加点幅度的多少，主要取决于各家银行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。

 

然后，

将各报价银行报出的18个LPR初始价格，剔除掉其中最高和最低价格，

 

最后，

把剩余的16个报价用算术平均得出LPR。

 

LPR一个月公布一次，

发布时间一般为每月20日，遇到节假日顺延。

 

根据市场情况，每个月算出来的LPR利率可能升可能降。

 

我们的个人房贷利率就是在LPR基础上，再通过加点确定的。

 

比如5年期以上LPR利率是4.6%，

如果一个人的加点数是0.5%，那么这个人的房贷利率就是4.6%+0.5%=5.1%。

 

加点多少，是银行根据自身的经营情况、客户个人的风险状况和信贷条件等因素来确定的，每个人不尽相同。

n%一旦确定，在客户还贷过程中就不会变了。

 

如果是购买首套房，个人房贷利率还会在原有加点基础上给个优惠。

具体我们就不说了。

 

我们的房贷期限一般都是大于5年，

如果你选择浮动利率，那么你的房贷利率就会和5年期以上的LPR挂钩。
 

 

如果你是已经买了房，处在还房贷的过程中，一旦LPR降了，那么你的房贷利率并不会立刻变化。

 

你可能认为房贷利率和LPR是同步变动，

 

但事实上，房贷利率调整是有要求的，并不是和每个月的LPR同步变动。

 

我们在办理房贷的时候，会需要与银行协商，约定好利率的重新定价周期。

 

重定价周期最短为1年，

这时候每1年都只能调整1次贷款利率。

 

调整的时间一般定在每年1月1日或者贷款合同生效日。

 

到了重定价的这一天，你的贷款利率才可能会变动，调整为最近一个月公布的LPR利率，再加上点。

 

对于存量贷款购房的客户，如果重定价日在1月1日，那么最近降低LPR，并不影响你目前的房贷利率，该交多少还是多少。

 

而且，房贷利率挂钩的是5年期以上LPR，但这次只下降了1年期的。

 

别急嘛。

 

这次属于非对称下降，

主要是为了提振企业和居民的信贷需求，增强银行信贷供给的意愿和能力。