中证智能财讯 上实发展（600748）8月28日披露2023年半年度报告。2023年上半年，公司实现营业总收入34.49亿元，同比增长149.58%；归母净利润3.97亿元，同比扭亏；扣非净利润1.23亿元，同比扭亏；经营活动产生的现金流量净额为-8.60亿元，上年同期为-8.37亿元；报告期内，上实发展基本每股收益为0.22元，加权平均净资产收益率为3.90%。

公告称，公司营业收入变化主要由于房地产销售收入增加。

报告期内，公司合计非经常性损益为2.74亿元，其中非流动资产处置损益为2.45亿元，少数股东权益影响额（税后）为-1949.02万元。

以8月25日收盘价计算，上实发展目前市盈率（TTM）约为13.26倍，市净率（LF）约为0.78倍，市销率（TTM）约为1.11倍。

公司近年市盈率（TTM）、市净率（LF）、市销率（TTM）历史分位图如下所示：

根据半年报，公司第二季度实现营业总收入6.62亿元，同比增长66.63%，环比下降76.26%；归母净利润1.11亿元，同比增长233.44%，环比下降61.23%；扣非净利润-671.12万元，同比增长92.52%，环比下降105.19%。

半年报称，公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。

分产品来看，2023年上半年公司主营业务中，房地产销售收入26.67亿元，同比增长268.57%，占营业收入的77.34%；物业管理服务收入5.12亿元，同比增长11.93%，占营业收入的14.83%；房地产租赁收入2.00亿元，同比增长44.84%，占营业收入的5.79%。

2023年上半年，公司毛利率为21.48%，同比下降2.95个百分点；净利率为11.67%，较上年同期上升20.60个百分点。从单季度指标来看，2023年第二季度公司毛利率为31.39%，同比上升11.87个百分点，环比上升12.26个百分点；净利率为16.23%，较上年同期上升42.38个百分点，较上一季度上升5.64个百分点。

分产品看，房地产销售、物业管理服务、房地产租赁2023年上半年毛利率分别为20.89%、7.04%、61.25%。

数据显示，2023年上半年公司加权平均净资产收益率为3.90%，较上年同期增长4.83个百分点；公司2023年上半年投入资本回报率为1.82%，较上年同期增长1.90个百分点。

2023上半年，公司经营活动现金流净额为-8.60亿元，同比减少2310.14万元，主要系销售回款减少所致；筹资活动现金流净额-12.80亿元，同比减少27.47亿元，主要系银行借款净还款所致；投资活动现金流净额-3283.49万元，上年同期为2.83亿元，主要系上年同期投资收益现金流入较多所致。

进一步统计发现，2023年上半年公司自由现金流为8127.60万元，上年同期为-21875.21万元。

2023年上半年，公司营业收入现金比为57.86%，净现比为-216.60%。

营运能力方面，2023年上半年，公司总资产周转率为0.09次，上年同期为0.03次（2022年上半年行业平均值为0.07次，公司位居同行业67/88）；固定资产周转率为2.79次，上年同期为1.80次（2022年上半年行业平均值为8.20次，公司位居同行业68/88）；公司应收账款周转率、存货周转率分别为23.36次、0.20次。

2023年上半年，公司期间费用为3.92亿元，较上年同期增加1.39亿元；但期间费用率为11.37%，较上年同期下降6.96个百分点。其中，销售费用同比增长2.39%，管理费用同比增长23.74%，研发费用同比下降59.09%，财务费用同比增长218.42%。

资料显示，销售费用的变动主要因为广告宣传费增加；管理费用的变动主要因为人员薪酬费增加；财务费用的变动主要因为项目竣工后利息支出费用化核算；研发费用的变动主要因为人员薪酬费减少。

资产重大变化方面，截至2023年二季度末，公司固定资产较上年末增加133.69%，占公司总资产比重上升3.37个百分点；存货余额较上年末减少15.62%，占公司总资产比重上升3.35个百分点；预付款项较上年末增加0.04%，占公司总资产比重上升2.69个百分点；货币资金余额较上年末减少26.89%，占公司总资产比重下降0.75个百分点。

负债重大变化方面，截至2023年二季度末，公司合同负债较上年末减少27.90%，占公司总资产比重下降0.89个百分点；长期借款较上年末减少12.02%，占公司总资产比重上升2.65个百分点；一年内到期的非流动负债较上年末增加26.62%，占公司总资产比重上升4.96个百分点；其他流动负债较上年末减少32.50%，占公司总资产比重下降0.17个百分点。

从存货变动来看，截至2023年上半年末，公司存货账面价值为121.85亿元，占净资产的117.77%，较上年末减少22.56亿元。其中，存货跌价准备为14.43亿元，计提比例为10.59%。

偿债能力方面，公司2023年二季度末资产负债率为67.35%，相比上年末减少8.37个百分点；有息资产负债率为37.47%，相比上年末增加6.76个百分点。

2023年上半年，公司流动比率为1.46，速动比率为0.70。

半年报显示，2023年上半年末的公司十大流通股东中，新进股东为香港中央结算有限公司，取代了一季度末的中央汇金资产管理有限责任公司。在具体持股比例上，上海工业投资(集团)有限公司持股有所上升，郑满珊持股有所下降。

筹码集中度方面，截至2023年二季度末，公司股东总户数为3.49万户，较一季度末增长了1316户，增幅3.91%；户均持股市值由一季度末的19.20万元上升至20.85万元，增幅为8.59%。

指标注解：

市盈率=总市值/净利润。当公司亏损时市盈率为负，此时用市盈率估值没有实际意义，往往用市净率或市销率做参考。

市净率=总市值/净资产。市净率估值法多用于盈利波动较大而净资产相对稳定的公司。

市销率=总市值/营业收入。市销率估值法通常用于亏损或微利的成长型公司。

文中市盈率和市销率采用TTM方式，即以截至最近一期财报（含预报）12个月的数据计算。市净率采用LF方式，即以最近一期财报数据计算。

市盈率为负时，不显示当期分位数，会导致折线图中断。