据调查，目前90后已经成为购房大军中的主力，而90后买房的资金，除了父母辈凑的首付外，剩下的依然需要自己贷款解决，那90后买房到底要选20年还是30年呢？有的购房者是买房时是6.37的房贷，还款一年多，剩下的改还是不改？今天，关于你们这些问题，幸福锦囊邀请了房产专家来帮你解答！

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问：90后买房，房贷是选20年的好，还是选30年的好呢？

回答：

@小崔聊房：90后，正好是20-30岁的年纪，年轻力胜，工作升职加薪，生活上要结婚生子，还有一件最大的事就是买套房子，但多数人买房子就会涉及到贷款，到底是20年好还是30年好呢？其实这也是困扰很多人的问题，接下来咱们就详细聊一聊。

贷款20年和贷款30年的区别是什么，举个例子：

 

上述是贷款100万元，利率4.9%，等额本息还款方式，分别借20年和30年的区别，从中可以看到:

贷款20年：月供6544元，总利息57万元

贷款30年：月供5307元，总利息91万元

结论：20年和30年相比月供提高1237元，增加19%，总利息降低34万，节省37%；

看起来每月多还1237元，好像并不是很多，但总利息能省34万，可以买辆奔驰了，一定得选20年，而且早还完早解脱，实际真的有这么美好吗？

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第一，月供可以承受的高低与收入水平直接挂钩

银行在审批贷款时会要求借款人提供收入证明，工作证明，学历证明等，通过这些银行可以判断出一个人的还款能力的高低，尤其是月收入水平，银行要求月供不得高于当前收入的50%，这是硬性要求，如果之前很有过其他贷款，就要求更高的收入能力才行。

以刚才的例子来说：

20年贷款月供要6544元，这就要求收入至少达到13088元才可以，如果收入达不到要求就需要降低贷款总额或是延长还款时间。所以，能不能贷20年省下这笔可观的利息要看收入能不能达到要求。

第二，首付决定贷款

严格意义上来讲买房就是两笔钱，总首付+贷款，因为除了从银行借出来的贷款之外，其他的买房首付，税费，中介费都是要在过户前支付的。

由于现在的房价太贵，很多家庭买房都是倒在了首付的脚下，所以贷款额度就非常重要，如果可以尽可能的多贷些钱出来，首付的压力就小很多，买房的机会也就更大。

怎么能贷的更多呢？当然是要有足够的收入做保证。但收入水平的提高并不是一朝一夕之事，延长贷款时间就成了最行之有效的办法。

比如月收入只有10000元，月供最高可以承担5000元，利率4.9%，等额本息还款方式20年可以贷款约77万元，但30年可以贷款95万元，多了18万，这就意味着首付可以减少18万，妥妥的一年多工资，装修费也出来了。

第三，要适当降低月供在收入中的占比，做好不要超过30%

月供月供，比女人的姨妈来得还要准时，由于它是长期的，且准时扣除的一笔固定消费，会不断吞噬着家庭的现金流，一定要将它尽量控制在一定的范围之内，最好不要超过30%，降低对日常生活的影响，提高家庭的抗风险能力，即便生活，工作出现了一些变化也能顺利的扛过去。

切记，千万不要断供，长期断供的后果很可能就是房子被银行拍卖，鸡飞蛋打。

 

说到这里大家应该已经看到了这笔利息钱可不是那么好省的，贷款时间短意味着月供高，额度低，这需要家庭收入和首付的配合才可以拿到理想的数额，如果实力一般，时间还是选择长一些更好，这个结论适不适合90后呢？我们看下90后的当前状况是怎么样的

01 生活：

如果以国家的法制结婚年龄来说，多数90后已经到了成家立业的年纪，但是中国的父母还是过于慈爱，再加上计划生育让很多90后都是家里的独生子女，很多人仍然像孩子一样生活在父母的翅膀之下，还在接受父母的接济。尤其是结婚有了孩子之后，经济的压力陡然而升，工作和生活上更离不开双方父母的帮助，可以说他们大多数人并没有真正的独立，是和父母深度绑定在一起的。

02 工作：

现在多数90后已经离开了大学的校门进入了社会，但通常都是从基层工作做起，除了房租和一些日常开支之外，工资所剩寥寥。还有一些人呢，已经工作了几年，累积了很多的工作经验和社会阅历，正处于职业的上升期，个人收入也有了比较大的改观，赚钱的能力在不断的提高，具备了一定的经济实力。

03 消费：

90后的父母多数都是70年代出生的人。他们继承了父母勤俭朴素的生活作风，但这个优良的品德并没有传给90后，90年代他们已经有了比较好的经济实力，这时出生的孩子们生活条件还是相对优越的，再加上他们10多岁的时候正好赶上2000年以后互联网大爆炸的时代，大量的信息涌入了他们的脑海，给他们的消费观和世界观带来了巨大的冲击，活好当下也成了很多90后的生活准则。

通过以上几方面来看，90后已经成长了起来，多数人的收入也在逐年增加，但与此同时，生活的担子逐渐的转移到自己的肩上，如果此时买房，尽量少的房贷支出对于生活质量的改善至关重要，选择最长30年的还款期显然更大有利。

 

虽然这个道理大家都明白，但可能还是有人对多收几十万的利息耿耿于怀，其实大可不必，现实情况中，贷款30年和20年不一定真得差这么多。

第一，提前还款可以有效减少利息

月供月供，即每个月都要还，也就是每个月都会计息一次,年利率4.9%的话相当于月利率4.9%/12=0.041%，这就是每个月计息的利率。

月利息=剩余本金*月利率，只要减少本金，利息就会变少。

提前还款就是在减少剩余本金，很多银行在还款一两年后就可以提前还款了，而且没有违约金（签借款合同时可关注这方面的条款），届时如果手头有富裕的话，可以适当的提前还款，减少本金以达到节省利息的目的。

第二，很少有人真的还款30年

据有关数据统计，中国目前的换房周期在5年左右，我觉得这个数字不太准，但10年以内换房是大概率情况。换房的原因有很多，比如家里添人口了，工作调动了，经济实力提升了等等，但不管什么原因，换房之前先要还清贷款。

这就意味着，不管贷款20年还是30年，实际还款周期都没有超过10年。

仍是贷款100万为例，

30年还款周期，前10年共还利息44.78万

20年还款周期，前10年共还利息40.52万

你看，前10年两者只差了4万块钱，相当于每年相差4000块钱，这还多吗？

 

结语：

曾经有报道称，中国人购买首套房的平均年龄在27岁左右，正好是90年到95年出生的人所覆盖的人群，这个年纪也正是工作／生活逐渐进行正轨的时候，生活的压力逐渐让他们变得更加成熟，很多人掏空了家中的六个钱包买了属于年轻人的第一套房子，成为了一名光荣的“房奴”。

不过当房奴的滋味挺不好受的，尤其是前几年，虽然随着工作经验和社会阅历的不断增加，工资会水涨船高，但家庭需要开销的地方也逐渐多了起来，水电费／物业费／停车费／在加上孩子的奶水费／保姆费以及房贷，这些足以让备受期待的美好生活捉襟见肘，每天脑子里想的最多的问题就是如何赚钱，怎么赚钱。

此时，尽量少的房贷绝对可以有效的提高生活质量，选择最长30年的还款周期，提高贷款少拿首付意味着可以给父母留下更多的养老钱，少支付一些月供可以让还款的压力更小，生活更加安定。而贷款时间长并不意味着真的多还利息，提前还款或由于换房而提前还贷都可以让利息更少，并不是想象中的相差那么多，这一点一定要搞清楚。

问：6.37的房贷，还款一年多点，是改还是不改？

回答：

@壹号股权：笔者建议还是要改，这次的房贷利率的定价基准从“贷款基准利率”换成“LPR”是给你的一次机会。

1、固定利率和浮动利率的计算方式

你现在有两个选择，第一，选择不变，那么你就是成了固定利率了，因为“贷款基准利率”以后就没有了，那么你的房贷利率就永远是6.37%（也就是4.9%*（1+30%）），其中的4.9%就是贷款的基准利率（5年期以上的贷款），以后基准利率就永远停留在4.9%了，那么你的房贷利率自然就永远是6.37%。

 

第二个选择就是变成按照新的房贷利率计算方式的浮动利率，也就是把以前的贷款利率的定价基准从“贷款基准利率”转换成“LPR”，如何转换？以前的房贷利率计算方式是这样的：贷款基准利率*（1+浮动比例）；新的房贷利率计算方式是这样的：LPR+点数；而根据央行的规定，在转换前后的贷款利率是相等的，开业就是说：贷款基准利率*（1+浮动比例）=LPR+点数，而题主的情况是：其中的贷款基准利率是4.9%，浮动比例是30%，LPR是4.8%（取值是2019年12月份的数值），那么可以推导出“点数”是1.57%，而这个点数是永远变的。

 

那么题主的房贷利率就是：LPR+1.57%，而LPR是每个月都会更新一次，而在浮动利率的重新计算周期中，最短的周期是12个月，也就是说最短可以选择12个月就重新计算一次，到了重新计算的日子，那么题主的房贷利率就会按照最新的LPR再加上1.57%，这个就是你以后的房贷利率。

 

2、LPR未来是跌还是涨？

其实题主你最担心的就是LPR未来是涨还是跌，如果选择固定利率这是一了百了，不用再担心未来的问题了，抱有这个想法的人很多，那么笔者就来分析一下未来的LPR是涨还是跌？
其实从定价基准这个角度来看，LPR就是以前的“贷款基准利率”，都是利率定价的锚，只不过锚的产生来源不同，但是功能和意义都是一样的，就是为贷款市场的利率提供一个锚，其实LPR的全称就叫做“贷款市场利率报价”，这个名字其实就已经是很直白的表达了LPR的意思了。

 

未来中国的利率的涨跌就看LPR了，这两者的趋势是一致的，因为LPR是利率的锚，笔者认为未来的利率是下降的，原因有三个：

第一个是因为中国的宏观经济增速在放缓，这个就决定了市场的投资回报率会随之下降，利率是资金的成本，说到底也是投资回报率，当我做投资的时候有10%的回报率的时候，我自然愿意支付8%的贷款利率，因为有利差，利差就是我的盈利，说明使用这笔资金是有利可图的，反之，如果投资回报率是5%，你肯定是不会愿意接受8%的资金成本的，因为明摆着是亏损的，你要接受也是低于5%的资金成本。而整个社会的投资回报率取决于宏观经济，这个和个人是没有关系的，和行业也没有关系的。

 

第二个是就是M2的增速在放缓，目前已经连续三年M2的增速在8%左右了，基本是等于GDP的实际增速再加上CPI，比如2018年的GDP增速是6.6%，而CPI是2.1%，两者之和是8.7%，但是M2的增速是8.1%，其实还是低于GDP增速和CPI增速之和的。下图是过去12年M2的增速，可以看出当前的增速是历史地位的，所以担心货币发行过多导致货币贬值的其实可以放心了。

 

第三、最近这些年其实全球是开启了一个降息的周期，全球主要的经济体都在降息，在这种情况下我们是不可能加息的，而从LPR来看，其实我们已经在降息的路上了。

下图过去4个月LPR的数据，1年期的LPR已经下调了3次，幅度为0.16%，而5年期的LPR也下调过一次，幅度为0.05%，上文我们已经降过了，LPR其实就是以前的“贷款基准利率”，以前我们说降息指的是“贷款基准利率”下调，而现在LPR已经代替了“贷款基准利率”

 

总结：如果是我们的话，我是会选择浮动利率的，当然每个人的看法不一样，本文是我们的观点的推理逻辑，最终的决策还是在于你自己。