我想先奉劝各位

如果不是专业选手，最好别碰商铺

股市有“二八定律”之说：80%的人亏钱，只有20%可以保本/赚钱

但商铺更狠，十买九亏：每十个人里可能就有九个都是亏的

除去保本的，真正赚钱的人连10%都不到

主要原因有两点

一是投资商铺和投资住宅不是一套逻辑

住宅看的是涨幅，而商铺看的是租金

目前来讲，商铺的回本周期普遍在30年左右，稍微好点的能减到25年，20年或以下的几乎就是极品铺，可遇不可求

但不论是20年还是30年，商铺都是一个需要长期持有才能稳定收益的资产，这就要求购房者需要具备较强的前瞻性、专业性与心理素质

我认识一位商铺玩家，每次买铺至少都要看3-6个月，人流数据、周边客群、租金变化、区域规划，几乎都研究得透透的

但很多小白，几乎都是没看过几个铺就敢下手的，这种人不亏谁亏？

第二个原因，商铺流量这几年受互联网、电商平台冲击严重，很多事情已经不需要出门就能完成

未来市政规划、新商业项目的崛起，或是再次突发的黑天鹅事件，又会严重影响预期收益

如果再算上税费的影响，哪怕商铺涨了，收益也会被吃掉一大截

毕竟，光土地增值税一项就能吃掉30-60%的收益

算上其他成本，可能最后你会发现，最终能赚的，真就只剩租金了

当然这还只是最好的结果

如果你的商铺租不出、卖不掉，那它就是个费钱的垃圾

看看街上那些一次都还没装修过的铺子，估计业主们每天醒来想到的第一件事，就是如何能让自己亏得更少

悔不当初，还真不如把钱拿去存银行来得实在

以上所说的每一个字，都是大实话

投资有风险，买铺需谨慎

但如果你还是执着于投资商铺，我也想告诉你一个好消息

虽然这些年商铺被互联网冲击得特别严重，但有些商业形态依旧能保持长久繁荣

比如社区商业、银行、药店、水果店、中心写字楼的底商等

因为有些服务业的需求就是待在无法被电商替代的最后一里路

比如我所在的写字楼，每到饭店，楼下的便利店、小餐馆总是人满为患

每次想吃水果的时候，我也很少点外卖，更多是去小区门口的水果店买

亦或是身体有什么疼痛时，能步行即达的药店肯定都是首选

毕竟热腾腾的饭菜、当季什么水果最新鲜、得什么病吃什么药，这些需要面对面实时反馈的讯息，任凭互联网电商再发达都难以冲击

当然，这些都还是最浅层的

因为买商铺还要看周边入住率、人流动线、人流购买力、商铺具体位置、门面面宽、周边未来竞品、1-5公里内大型商超、综合体规划等。此外还有消费升级、电商升级、物流升级等各种黑天鹅，等等等等...

 

如果你铁了心想投资商铺，如何选才能更稳？

关于这个，我整理了17条选商铺的建议，如果你真的想进坑，这些建议或许还能帮你稍微降低一些亏损概率

第一，可以从社区铺入手，社区铺可能想象力不大，但风险相对较少

第二，在没有看过足够多的商铺之前，不要轻易下手

第三，多收集商铺投资失败的案例，少被成功案例洗脑，毕竟投资商铺，失败才是常态

第四，商铺的价值不在于大小，在于人流量，在于铺面的宽度，在于人流的消费力，最后才是面积

第五，谨慎选择商场、商业体内铺，因为投资失败率比较高。很多内铺开始可能很火，但随着市场变化，可能整个商场都会倒闭，内铺投资者也就血本无归了

第六，新铺投资需要谨慎。主要是现在很多新铺包装的过于厉害，很多价格远远超过了内在价值。同时新铺也不容易看清楚人流，做决策的要求相对较高，也十分考验买入者的眼光和实力

第七，门面过窄、深度过深的商铺失败率比较高。铺面的主要价值就在门面，铺内面积的价值远远少于门面的价值

第八，面积过大的商铺失败率高。主要跟互联网电商的崛起有关，并且在黑天鹅来临时，大铺更容易受到冲击，小铺风险则会小很多

第九，豪宅区的商铺投资要谨慎。豪宅区虽然消费能力强，但高端消费一般不会在小区铺完成，而豪宅区商铺价格一般都比较高，这会极大削弱其投资价值

第十，小型社区的商铺投资失败率比较高。主要是这些小区的商铺价值本身就比较低，小区人少、消费力有限，而商家又要活命，留给房东就很少了

第十一，价格便宜但人流过少的商铺不能投，便宜没好货。我们在选商铺时，除了要从消费者角度去判断商铺价值外，也要从卖家角度去思考：既然商铺这么好，为什么要卖？

第十二，台阶太高(超过5个）的商铺失败率高。很多商铺门前需要上5个台阶，或下5个台阶，这样的商铺会严重影响过往的人流进店消费，甚至会出现虽然门前经过的人很多，但进店比例很少的情况

第十三 ，与主人流之间有绿化带、或隔离栏、或有大树等遮挡的商铺不能投。人流进店消费有时具有很大的随机性，不要试图增加人流的进店成本

第十四，租金趋势向下走、或没有递增的商铺不能投。这个直接咨询附近其他商铺的老板就能了解到

第十五，商铺价值完全依赖于某个超市或商场的商铺不能买，当依赖对象倒闭的时候，商铺的价值也就丢失了

第十六，留不住人的商铺不能投，如十字路口、主干道两侧的零散街铺等，因为主干道是用来疏导城市人流的，别看人流大，但是大家都不停，汽车穿流而过，看都不会看两侧的店铺，就算看了也没办法停

商铺的价值来自步行的人流，而不是车流

第十七，跟着城市人口迁移的方向去买，这一点同样适用于其他地产物业（住宅、公寓等）。商铺是一个需要几十年才能回本的生意，只有始终处在人流聚集的地方，踩坑概率才能进一步降低

 

最后再讲讲新铺的返租坑

有些开发商在卖新铺时，会承诺每年给你返5-8%的租金，连续返5年，5年后你可以自己收回，也可以继续托管给开发商

是不是很心动？

什么都不做就能每年净赚5-8%

但有没有想过

如果这个铺好出租，开发商为什么不持呢？

别说是为了回款，事实上很多优质铺位，开发商即便满身负债也会优先选择自持经营

但如果这个铺不好出租，那开发商承诺的每年5-8%又是从哪来的呢？

很简单，这种商铺在定价时，就已经把所有成本做加进了销售价格中

羊毛出在羊身上

不出意外的话，不到5年，返租就会中断，当你去维权的时候，才发现跟你签返租协议的是一个第三方公司，而且已经破产了

这类事件网上一搜一大堆，但依旧有不少小白排着队去踩坑

 

总得来说，商铺是一个充满信息差的类别

如果看了以上内容，你仍然坚持投资商铺的话

那就

多看、多问、多研究、少出手

因为你正在面对的，真就是一个十买九亏的行当