这两天，万千房奴们关注的大事莫过于LPR利率转换了。

是否转换利率关系到我们未来十年二十年的还款金额，而且这次利率转换一旦选定，未来不可调整，也就是说将来后悔了都没地儿哭去。

我也是妥妥的房奴一枚，所以对这事自然比较关注。

 

先说政策：

在3月1日到8月31日之前，银行会通知各个在2020年1月1日之前签订购房商业贷款的小伙伴，确定是否进行LPR利率转换。

我们只有一种选择，要么转，以后房贷执行LPR利率；要么不转，以后利率继续执行当前的利率。

每个人选择的机会只有一次，一旦选了不能反悔。emmm... 选对象还能反悔不是？

话说回来：在决定要不要转之前，让我们先来看看LPR利率到底是个啥？转和不转背后的逻辑是什么？

 

01

LPR利率是什么？

LPR利率说白了就是浮动利率。他是对照我们国家之前的固定利率来说的。之前我国实行的固定利率，利率高低是由国家制定的，现行 4.9%的固定利率是从2015年10月开始实行至今的。

2019年8月20日，我国的利率定价体系正式开始改革，基准利率由原来的国家制定改为由18家大型银行联手制定，每月20日变更一次。

也就是说，基准利率水平根据市场情况，随时会变动。从去年政策公布以来，基准利率从4.9%到现在一路降到了4.75%。

在浮动利率的情况下，我们的房贷利率是由每年1月1日或合同签订周年日当前的基准利率加一个固定加点来确定的。

 

02

LPR利率转换划不划算，其实跟未来利率的上升和下降息息相关。 利率上升，选固定划算；利率下降，选浮动划算。

 

具体的测算过程如下：

 

情况一：对于贷款利率上浮的小伙伴来说。

 

我们可以分别算一下未来利率上升和下降两种情况下的还款金额。

 

为了便于计算，我们假定小张同学在2018年贷款100万，贷款利率上升10%签订合同，20年等额本息，我们分别测算一下在利率上涨和利率下降情况下他对应利率的变化：

 

第一步：确定合同当前执行的利率：

4.9*（1+10%）=5.39%

第二步：计算之前利率与当前基准利率之间的差额：

5.39%-4.8%=0.59%

差额就是加点，这个数据将会伴随我们以后的还贷生活，请务必记住0.59%

 

第三步：计算将来的房贷利率：

 

当利率上升，比如上升至5.9%：将来执行的利率为：5.9%+0.59%=6.49% 高于当前执行利率5.39%

 

当利率下降，比如下降至3.9%：将来执行的房贷利率为：3.9%+0.59%=4.49%，低于当前执行利率5.39%

 

结论，当未来利率下降，选择LPR浮动利率是划算的。当未来利率上升，选择固定利率划算。

 

详细看下表测评表：

 

 

情况二：对于享受贷款利率折扣的小伙伴来说：

比如有一位小李同学说了，我的利率是折扣利率，比如4. 9%打8折贷的，我们再来测算一下这种情况：

第一步：确定合同当前执行的利率：

4.9*（1-20%）=3.92%

第二步：计算之前利率与当前基准利率之间的差额：

3.92%-4.8%=-0.88%

差额就是加点，这个数据将会伴随我们以后的还贷生活，请务必记住-0.88%

 

第三步：计算将来的房贷利率：

 

当利率上升，比如上升至5.9%时，将来执行的利率为：

5.9%-0.88%=5.02% 高于当前合同执行利率3.92%

 

当利率下降，比如下降至3.9%：将来执行的房贷利率为：3.9%-0.88%=3.02%，低于当前执行合同执行利率3.92%。

 

结论：当未来利率下降，选择LPR浮动利率是划算的。当未来利率上升，选择固定利率划算。

 

详细数据看测评表：

 

从小张和小王的案例中可以看出：

无论当前自己家的房贷合同是上浮利率还是折扣利率，如果未来利率下降，选择浮动LPR利率划算，如果未来利率上升，则选择固定利率划算。

 

03

未来市场的利率到底上升还是下降？

 

我们已经明确知道，利率上升时，选固定，利率下降，选浮动。

 

现在的问题就是判断未来市场的利率走势到底是上升还是下降：

 

目前，网上有两种声音，未来利率看涨和看跌。

 

看涨的逻辑在于：

 

毕竟国家对于“房子是用来住的”这个定位很明确，不会降低房贷利率刺激房地产市场发展；

 

未来不能避免发生大幅通货膨胀的概率，一旦发生大幅通胀，也会刺激利率的上升。

 

看跌利率的逻辑在于：

 

国家整体经济形势进入调整期，未来很长一段时间需要利率下行，释放流动性以刺激经济的发展。

 

2019年8月20日宣布开始利率定价体系改革以来，已经连续四次降息，从4.9%一路降到了4.75%。

 

人行前行长周小川曾在一次公开发言中说：中国可以尽量避免快速的进入负利率时代。

 

 

尽量避免快速进入负利率时代，这句话你品，你细品，负利率时代是必然的啊，只是我们希望延缓进度。

 

同时当前发达国家的利率水平基本维持在1%甚至是负利率，在世界经济高度一体化的现在，我国利率水平也难独立保持高位，利率下行是必然趋势。

 

04

您怎么选？

 

两种观点及逻辑都明确了，下来怎么选，就看您的判断了。

 

不管您当前房贷的利率是上浮利率还是折扣利率，如果您认为未来利率会上涨，那么选固定利率是划算的，如果您认为未来利率是下降的，那么选浮动LPR利率是划算的。

 

顺便说一声，我赌未来利率下行，所以我选择转换LPR利率。