只要一说起房地产投资，很多人第一时间想到的就是买房子。其实房地产投资的种类和方式非常多，可不仅仅是买房。今天，笔者就把所有的房地产投资类型梳理下，大家看看哪些适合自己。

 

房地产投资按照不同的分类方式，有不同的类型，而最基础的分类方式，就是投资形式的划分，按照投资形式划分，可以分成直接投资和间接投资。接下来，我们就详细的讲一下：

 

一 直接投资：租金型+销售型

 

买房子就属于直接投资，但买房子不一定都是直接投资。如果你买房子是为了自己住，是刚需，那就不是投资，就不用按照投资的逻辑来处理，只要按照刚需的逻辑去处理就行了。那么什么是刚需的逻辑呢？

 

刚需当然就是居住需求了。无论是为了孩子上学的学区房，还是为了一家三代居住的大户型，还是暂时过渡的小户型。总之，刚需买房，你看的是房子本身的居住环境和居住功能，然后考虑自己的资金情况，量力而行。

 

那什么是投资逻辑呢？

 

住房的投资逻辑就是两种：第一个是靠租金获得持续且稳定的收入；第二个是靠升值来获得资产升值的收入。

 

而租金和升值还不是一个逻辑。有些房子适合出租，但升值空间低；有些升值空间高，但出租收益不好。例如，一般什么人会租房子住？打工的对吧，而且是外来人口居多。这类人的租房需求有两个特点：

 

第一，想要尽可能便宜。因为没必要在租房上花太多钱，有那个钱不如存起来，将来买自己的房子。第二，想尽量交通方便。因为可以节省上下班的通勤时间。

 

满足这两个选项的房子都是什么样的呢？我们按照最优选项进行排序，它们大概是：

 

①远离市中心靠近地铁站的公寓房。离地铁很近，面积特别小，有些甚至30平不到的公寓。租金特别便宜。

②离公司特别近的正规小区，通常以老破小为主，一线城市以合租为主，一个单间可能就2000多；

③远离市中心、交通不方便的中大户型，租户自己有车可以开车上班。

 

大家可以看看这类房子好不好卖？如果你买房子自己住，你会买这样的房子吗？例如第一选项的公寓，在一线城市是特别火的，但是如果你买来自己住，你肯定不会买的对不对？

 

第二种的老破小，除了离市中心近外，居住体验可以说是差极了，一般来说，一线城市的这种房子还比较受欢迎，二三线就要差很多了；反而是第三种，对于一些注重居住体验的人来说，可能还比较不错，如果加上城市规划将要往那边倾斜，没准是三种房子里最受欢迎的。

 

所以你看，租房的需求和投资的需求是不一样的。最适合用来赚租金的房子，往往不是最适合用来投资升值赚差价的房子。

 

所以当你做房地产投资的时候，会把租金型和升值型给区分开。而这两种类型，也是房地产直接投资的两种主要方式：租金型、销售型。

 

1 租金型

 

租金型也叫经营型，意思是你的收入来源不是靠买卖赚取升值的差价，而是靠日常经营的现金流。租金型房地产投资最典型的例子就是酒店：

 

那些普通的旅馆，靠的是酒店的住宿费赚取；而高端的星级酒店，除了昂贵的住宿费外，还有各种娱乐设施、增值服务、餐饮服务。

 

这几年比较火的短租、民宿，其实就是酒店形式的细分或者变种。它们的价格更接近酒店的逻辑，而且居住需求和居住体验也更接近酒店。一方面，民宿是旅行放松的需求，而不是工作的日常居住需求；另一方面，民宿的卖点就是房子的特色居住体验。

 

这两年民宿创业特别火，特别是那些小资青年们，特别喜欢开民宿。一边赚钱，一边实现自己诗与远方的梦想。但是很多民宿经营者在开业一年半载后发现，除了诗与远方，更多的还是柴米油盐，当遇到一些奇葩住客后，所有的浪漫都消失不见了；当每天为了打扫垃圾清洁房屋忙碌时，所有的诗歌都黯淡了。

 

如果说酒店是租金型房地产投资最具代表性的类型，那么公寓就是需求量最大的类型，笔者说的公寓不是个人房子出租，而是公司化运营的租赁市场。

 

例如自如，干的就是以公司的形式，来提供标准化租房服务的事情：

 

其实国内的公司型公寓公司，还是处于起步阶段，国外，特别是美国的公寓是非常发达和成熟的。那些核心城市的租赁市场基本上被大公司掌握。它们通过公司化的运营，提供酒店式的服务，体验是非常好的。当然，价格也不低。

 

酒店、公寓之后，第三大租金型房地产投资，就是写字楼了：

 

如果说酒店、公寓，普通的个人投资者还能参与参与，那写字楼就基本上与普通投资者无缘了。写字楼、办公楼，这个品种的资金需求太大了。除了后面要讲到的房托基金，个人是很难参与的。

 

例如北京的写字楼，一般一天一平3-7块钱，一个500平的大办公室，月租金差不多9万多。

 

写字楼如果说因为造价太高，个人很难参与，那商铺就比较亲民了。之前就有过"一铺养三代"的说法，所以很多人都喜欢买商铺，有些土豪，干脆买它半条街，只是收租，就赚的盘满钵满，那些开店的中小店主们，干脆就是给这些土豪房东打工了。

 

当然了，互联网时代，实体经济日益萎缩，商铺也没以前那么火了。但是依然是个非常重要的投资渠道。

 

以上是租金型房地产投资中最主要的类型，除此之外还有很多，例如工业地产、仓储物流等。都属于租金型。

 

我们做个总结，租金型房地产投资，主要的类型有：

 

①酒店、民宿、短租

②公寓

③写字楼、办公室

④商铺

⑤工业地产

⑥仓储物流

 

以上就是常见的，而且发展比较成熟的租金型房地产投资的主要形式，除了以上几种外，还有两种是新兴的：养老地产和度假地产。

 

养老地产是地产行业和养老产业的交集。随着我国老龄化人口不断增加，养老经济的发展会越来越好；

 

而度假地产是地产行业和旅游行业的交集，随着我国居民消费水平的不断提高，旅游的需求，度假的需求，会不断增加。

 

到现在为止，租金型房地产投资差不多已经讲完了，当然了，本文只是列出这些类型，具体的细节没法展开讲了，事实上每个类型都值得展开讲，写上几篇文章。

 

看完这些投资类型后，大家是不是发现，房地产的租金投资，不仅仅是买商品房赚租金，还有很多类型。大家可以根据自己的实际情况，选择适合自己的方式。

 

接下来，我们再讲讲销售型：

 

2 销售型

 

销售型通常来说，是一锤子买卖，卖完就拉倒了。租金型则是长期经营的项目。从可持续发展来说，租金型才是房地产发展的未来。因为增量市场早晚会遇到瓶颈，新开工面积的增速会降下来，那个时候，通过高水平的运营，来获取持续的租金式、经营式收入，才是房地产的王道。

 

销售型赚的是卖出价，是差价，是资产升值的价格。

 

在销售型里，开发商赚的才是大头。个人投资者投资买房只是小头。现在我国的大地产商们，已经冠绝全球，在全世界的地产商同行中，都是一骑绝尘，无论是公司的市值还是个人的身价，都是遥遥领先的。

 

当然了，并不是每个人都能去做地产商，那么能够选择的，也就是通过买卖商品房的方式，来赚取升值收益了。

 

但是说实话，除了那些非常有钱的土豪外，普通人是很难参与到投资商品房里的。有些中产家庭可能买了三四套房子，但是他们买房的逻辑不是三四年甚至一两年就周转一次，靠着频繁的买进卖出来赚差价，而是长时间持有。

 

这种类型，房子虽然升值了，但是如果不卖的话，这类资产是属于沉默资产的。只有等到将来卖出去了，才能算成真正的投资收益。

 

以上就是房地产直接投资的两种形式，销售型和租金型。事实上除了房地产外，其它的投资品种也差不多可以分成这两种类型。销售型的可以类比靠买卖赚差价的品种，例如股票、期货等；租金型的是靠分红赚钱的，例如债券等固定收益类产品。

 

讲完了直接房地产投资，我们再讲讲间接房地产投资：

 

二 间接房地产投资

 

间接房地产投资主要有两种：房地产股票和房托基金。房地产股票就不讲了，这个大家都知道。我们简单的介绍下房托基金。

 

房托基金的英文名字叫：REITs，全称房地产投资信托基金。它就是基金的一种，只不过和其它基金比起来，它募集来的资金，只能投资房地产。

 

一个标准的REITs，在法规上有很多要求，下面几条是最最重要的：

 

①至少75%-95%的资金要投资向房地产；

②75%以上的收入必须来自房地产经营收入，也就是租金型收入；因为REITs对销售型收入是有着很多限制的，就是为了防止这些基金去炒房；

③90%以上的收益，要分配给投资者。

 

由此可见，REITs其实就是以公司或者信托的形式，集中大量的资金，去赚取房地产租金型收益，以及少量的销售型收益。

 

而个人则像购买其它基金一样，把自己的钱交给专业的房地产投资者，让他们帮助投资，自己获取间接的投资收益。目前国内的REITs正在探索的初步阶段，各方面还不是很成熟，但是将来发展成一个万亿级的市场，还是不难的。而美国是REITs的诞生地，也是发展规模最大的市场。目前有3万亿美元的规模。

 

关于REITs ，笔者之前已经写了很多系列文章，大家如果有兴趣可以去翻看。这里就不展开讲太多了。大家只需要知道，一些个人无法直接参与的房地产投资项目，例如写字楼、养老地产、仓储物流等大型商业地产，是可以通过REITs的方式去参与的就行了。

 

总结：

 

房地产的投资，可以分成直接投资和间接投资。直接投资可以分成销售型和租金型；间接投资可以分成股票和房托基金。

 

了解了房地产投资的类型后，就可以根据自己的实际情况，例如投资偏好、专业程度、资金情况，去选择适合自己的方向了。譬如有些人就喜欢商品房+商铺的组合；有些人则特别想做民宿。有些人则喜欢把破旧的房子租来，自己搞个漂亮的简装修在转租出去……

 

总之，方式方法有很多，