目前为止北京今年最有力度的楼市新政-认房不认贷，已经正式执行10天了。

在第三天的时候，小窝跟大家分享了一波楼市的真实温度。

今天，我们继续来看新政10天，北京楼市的真实情况。

 

1、把新政10天拆分为两个阶段，第一阶段新政第一个周末；第二阶段是新政第一个完整周，小窝打听了一圈，市场普遍反应是第二阶段，到访和成交热度都有所下降。

具体来说，第一阶段，到访和成交普遍能达到平时的2-3倍；第二阶段，到访和成交微降，但仍能达到平时的1.5-2倍左右。

小窝打听到一些具体项目成交情况：

A、 梧桐山语上周到访是509组，认购87套

B、璀璨时代上周到访508组 成交57套

C、中建璞园521组到访，51组成交

D、绿城沁园319组到访，21套成交，虽然比上周数据有所下滑，但新政对于沁园的带动仍非常明显，因为这部分到房里新访客户占比达到了79%左右。

E、小窝独家了解到，从9月1日至9月10日，华润系列项目粗统计至少卖出了30个小目标。

F、小窝还了解到，中建在房山的几个项目也在持续热销，学府印悦这周认购21套，国贤府认购15套，京西春和认购18套，具体到访数据如下图：

 

根据小窝新房的热度监测，上周虽然报备和带看量有所下滑，但是市场转化率还是很高，证明买家们进场的信心足了：

敢看、敢谈、敢下定。

 

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2、据多方了解，新政第二阶段的热度，没有2月份小阳春的火爆。

以中建智地学府印悦为例，2月份小阳春周中到访平均50-60组，周末到访150-160组；本次新政第二阶段，周中到访30-40组，周末到访110-120组。

但这是好事儿，2月份的火爆，是口罩积压1年多甚至更久的需求释放，但实际上更像是虚不受补，回光返照的市场，需求释放后，由于外部环境一直不稳定，大家信心的坍塌是断层的。

而今年9月份的数据背后，是一些真正有刚性需求、改善需求的买家在摸石头过河，不停试探。

随着政策的刺激，慢慢产生了进入北京，资产重新配置的想法。

对于诸多买房人来说，既怕不入场，错过了这波行情；又怕入错场，成了最后一个捧雷的人。

 

3、以华润系列项目为例，9月这部分入场买家具体表现为三种情况：

和光悦府认购约1.5亿、北清橡树湾3亿左右、北京瑞府+悦府至少6-7个亿、西红门橡树湾一二期4个亿左右、和光瑞府至少1亿多。

500-800万总价为主的项目，北清橡树湾、西红门橡树湾，上周认购分别达到了3亿和4亿左右。

800-1500万总价为主的项目，如和光悦府、和光瑞府认购金额约在1-1.5亿左右。

1500万以上高改项目，北京瑞府+悦府至少卖了6-7个亿。

对应的三类人群分别是：

1）被限贷政策误伤的买家；

2）需要完成卖一买一的买家；

3）手里有钱，需要政策给信心的买家。

 

4、表面上看，市场表现不及预期，但对信心重构的影响却是深远的。

要知道，当下市场，信心贵如油。

具体来说，我们可以把ZF想象成一个老派稳健的项目操盘手，在盘活一个项目的时候，工具箱里摆着认房不认贷、解除限购、调整利率、调整普宅线等诸多道具。

它当然可以出一套组合拳。

但这样很可能会像2014年一样，市场暴涨，投资客迅速入场，而真正的买房人反应过来入场的时候，已经错过了最好机会。

这不是ZF想看到的，否则过去几年的调控就真成了笑话。

那如果要市场持续稳定向好，就要一点点来，所以即使单个政策影响不够，也不会直接把压箱底工具全拿出来。以此保证政策释放的过程中，都是踏踏实实利好消费者了，买房人不管是在哪个节点被打动入场，都能享受到这波红利。

直到整个市场的信心被重新拉升起来，楼市平稳进入正向循环。

毕竟对于政府来说，既怕你不买，整个市场预期持续下跌；又怕你瞎买，市场疯涨后迅速下跌，钱进了不该进的口袋。

 

5、从土地端来看，开发商的信心也在建立中。

近期，北京楼市又上架了不少土地，即将在月底开拍。但不管是朝阳十八里店，还是昌平北绍洼，或者是丰台南苑的地都不能称的上良配。

但小窝了解到，地块被激活后，后边都跟着几家开发商在研究，曾经底价拿地的地块，这轮或许都需要竞拍了。

土地市场的热度，既有开发商要补货的原因，也有房企要进来避险，但最近还多了一个原因：

受政策感召，激情进场。

 

6、市场下一步会怎么样？

小窝认为，政策的持续影响至少2个月，而且一定是跌跌撞撞，不断波动向好。

这是因为信心的建立需要周期，所有人的心理都还在想着政策还没有放到底。

比如上周广州已经开始降利率，各大二线城市也在解除限购。

那么就会有更多的人把目光集中到一线城市，集中到北京，北京会不会降利率，北京会不会放开限购，如果有可能，那我为什么不等一等？

这样的情绪一多，北京的网签势必会有一波小的下降，在靴子落地之后反转。

 

7、政策也许真的还会有。

最近已经在疯传北京除城六区+亦庄+通州外，北京会在十一之前解除限购，传言也许并不是空穴来风。

小窝了解到：

上周发改委喊了北京楼市不少大房企，包括中海、华润、龙湖、保利、城建、中建等开座谈会。

座谈会主要内容就是谈谈北京的新政影响及预期，并透露出两点重要信息：

1）上头对一道政策对市场影响力大小是有预期的，没指望来一记神仙手，也不想来一记神仙手；

2）北京发展仍然是减量为前提，但减的主要是城六区，所以不排除给城六区外的区域松松口子。

 

8、市场持续向好，最终需要二手房成交量活跃起来，因为多数买家仍需要卖一买一。

二手房不活跃，持续利好就不会断。

 

9、一城一策之下，也要一区一策。

认房不认贷对于朝阳海淀等强区的影响最大，对于房山顺义等地的利好就要弱一些。

原因是买家们更倾向于在总价不变的情况下，牺牲面积换来板块的升级。

比如原本只能买国贤府120的买家，在政策利好下选择了西红门橡树湾89平。

 

10、涨价是不会涨价的，开发商都在跑量。

所以那些要在这个节点作妖的开发商，真的要掂量掂量是不是在反向帮助竞争对手去化。

 

11、总结：每一天的市场都藏着看不见的博弈。

这既是市场参与者的互相试探，也是在集体追求一个微妙的平衡。

但最终大家都在走一步，看一步，一点点摸索，直到把市场和信心都拉回正轨。

以上就是本周的周报的全部内容啦，有其它市场信息或观点的朋友们，欢迎评论区留言～

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