轻资产，这几年是商业地产行业里最热门的话语。

我们常见的很多商业地产公司都在战略拓展层面上，喊出了轻资产拓展的口号。比如说万达，喊话未来只做轻资产，华润，最近成立万象生活，目标也是直指轻资产。

# 01

那到底什么是轻资产？

轻资产的“轻” 是相对于重资产来说的。

重资产，一般是指开发商对于这个商业资产是采取购买、建造、或者收购的方式。资产产权属于开发商自己所有。由于花费的费用不菲，一般属于一次性投资。因此，对于开发商财务负担是较重的。在一次性投资后，需要用10年，甚至20年时间收回投资，因此这种毛利率普遍较低。

而对于轻资产而言，一般项目产权是属于第三方业主，他通过委托管理、品牌输出、或者整租的模式，把该资产交给其他商业运营公司管理、或者提供服务，这种相对于商业运营公司而言就是轻资产模式。由于资产不需要商业公司来一次性投入，且每年都有相对固定的稳定收入，毛利率一般是比较高的。

重资产需要一次性投入大笔费用购买产权，轻资产不需要购买产权，无需花费大量费用，更适合迅速规模化扩张，于是，很多商业公司都把战略发展的目标盯上了轻资产。

 

# 02

“伪轻资产”是什么？

前面讲到轻资产是无需购买产权的，现实中常有的两种操作：

• 一种，直接整租他人的物业，然后你通过微改造后，再二次租赁，从中赚取租赁差价；
• 还有一种，就是业主委托你来管理商业物业，并根据租金收入的比例，给你一部分提成，以作为聘请你来管理的费用。

第一种整租模式，可以说是最常见的，无论是个体民宿、还是知名开发商，这种模式随处可见。

 

它的好处就在于操作简单。双方只要能算好账，按时缴纳租金，那么就互不干涉，皆大欢喜。但不利之处也很明显，整租是需要每月固定支付租金的，这对于大型购物中心而言，也是一笔不小的开支，一旦出现经营困难，整租模式是不堪重负的。因此，我们常常也把整租模式叫做伪轻资产。因为他一样要承担固定不菲的租金压力，只是相对于一次性购买而言相对较小。

第二种模式是委托管理。业主之所以委托你，肯定是因为你会干的比他自己干的好。所以，业主才会为你支付管理费。众多知名酒店管理公司，合作模式通常为委托管理模式。

目前，国内的五星级酒店基本都是开发商与酒店管理公司的合作。老外也凭借百年的酒店管理经验，将国内开发商在酒店领域的钱赚了个遍。

开发商拿地后，按规划建设成一座五星级酒店。有的政府甚至会提出，必须是万豪级别的高端品牌等要求。这个时候，开发商会找到万豪集团，和万豪签订万丽酒店的合作协议。在协议里，就已经明确了委托管理的内容：使用品牌需支付的品牌费用；人工成本由开发商支付；每年从收入和利润中，计提固定比例的提成，作为管理费给到万豪公司……也就是说，万豪一分钱不用花，甚至于人员费用也是由开发商承担，就这样再次以自己品牌的名义开出一家新店。那么，一方面收取品牌使用费，另一方面还要对整个酒店的收入利润进行每年持续提成。目前，知名的国际酒店公司，基本都是这个套路，这就是最早的轻资产模式。

疫情期间，开发商兴建的酒店经营一落千丈，想卖卖不出，只能倒闭暴雷，但你的确看不到哪家国际品牌酒店运营商倒闭了。可见，酒店这种纯轻资产的模式，才是商业地产公司追逐的方向。

 

# 03

带你看案例，

实际经营中轻资产是如何存在

我们来看一家国内商业第一股：星盛商业的情况

星盛商业，就是深圳星河地产成立的商业公司。星河的老板是潮汕人黄楚龙，以福田cocopark起家，这几年陆陆续续在大湾区拓展不少的购物中心项目，尤其是从中国创业板下市，成功登陆香港上市后，其拓展的速度突然加快了。

我们看看他的2022年上半年年报，对其业务构成的描述：

 

我们可以看到星盛按照合作模式，把全部购物中心分为了三种模式：委托管理，品牌及管理输出，整租服务。

我们再来看看哪些是星河自己的？哪些是第三方的？

 

 

很显然，名单中25个商业项目，仅有10个是第三方业主的，其中，9家是品牌及管理输出，1家仅是委托管理。

而所谓的整租模式，在第三方中并没有存在，更多还是在关联公司模式中，对现实经营没有太多影响。因此可见，星盛商业对外的确是轻资产模式居多。

这里大家有没有看到一个有意思的现象：为什么星河自己的商业项目，也要与星盛商业公司采取委托、整租、或者品牌输出，这3种模式呢？为啥不直接把产权给到星盛，租金直接给到它，那么上市公司的收入不更高吗？

一句话：财务需要。

这样的好处，在于业主公司很容易的控制商业公司的租金收入，或者处理地产公司的总收入。

我们看看半年星盛商业的收入为2.6个亿，细心的人应该发现了，怎么可能26个项目半年的收入才这么点呢，理论上光福田星河cocopark半年的租金收入都不止2.6个亿。

 

这里就体现在委托管理和品牌输出的管理费提成上了。星盛商业并没有对外公布，内部关联公司的轻资产管理费计提比例。

剔除筹备期不说，运营期的委托管理费，或者品牌及管理输出的费用，计提方式可以说是五花八门。但影响最大的一定是收入的提成比例。

比如我们看到万达，可以很自信的收取毛利润的30%，万象生活则自己按照租金的5%，宝龙由于主要是自己的项目，委托管理费甚至高达租金的20%。

从5%到20%，管理费收入的幅度相当之大，因此才会给到集团在财务上很大的操作空间。

当商业公司财务指标不达标的时候，地产集团可以修改计提标准，提高商业公司的收入和利润；当集团公司财务指标不达标的时候，也同样可以修改计提或者整租标准，让商业的收入和利润反哺集团。

别忘了，星盛商业是一个真正轻资产的商业管理公司，他没有任何项目的产权。

可见，关联公司项目合作模式，不具备太多参考性。

 

# 04

整租与委托管理的优劣势

按照星盛和伪轻资产的说法，那是不是意味着整租模式，并不是一个很好的经营模式呢？其实不然。

我们知道委托管理，的确都是有第三方来出钱承担人工、运营等成本，管理方通过输出管理来获取稳定的收益回报。从抗风险的角度，委托管理是最轻资产的。

但是风险理论一定是这样的：风险越小，利润越小；风险越大，利润越大。商业公司输出了全部的知识、技能和经验SOP，使得商业项目越做越好。此时，商业的租金每年呈现了指数级别的上升，项目的品牌价值飙升。但同样，增值溢价与商业公司并没有任何关系！即使租金极大提升，商业公司仍旧只能按照不高于10%的计提比例，来收取费用，也就意味着，在委托管理模式下，商业公司无法通过品牌增值获取更大的租金收益。

现实中，由于委托管理合同，大部分业主不会脱离经营管理，常常作为业主，把控着最后的财务审批权。也有很多案例，业主单位在项目明显好转，或者运营情况良好之时，找一切机会赶走运营商或者不再续签管理合同。比如深圳西丽的益田假日里，目前也正遇到类似情况，即将被业主彻底赶出局。

而整租的模式前面已经说了，租金压力较大，但和委托管理相反，整租模式的合作关系相对简单，合作期限长达十年或者二十年。

由于初始租金的成本相对较低，因此，商业运营商，能够充分享受因为经营产生的租金上涨福利，收入上涨的速度相对于委托管理要高出很多。所以，现实中，有一些中小商业地产运营商，尤其是写字楼运营商，都较为偏爱这种整租的模式，用他们的活说：不干委托管理的模式，为什么要帮别人养楼？相反，他们更喜欢简单的，用较低的租金租下整栋大楼，通过改造，二次出租，赚取更丰厚的租金差价。

另外，整租模式，开发商是无权干涉到商业经营的方方面面，甚至于对于出租物的财务收入也是一无所知。从而也避免了因为眼红收益，而撕毁合同的局面。

 

# 05

轻资产模式下，

商业公司如何收取费用？

这也是行内拓展人比较关注的，到底怎么跟业主收取轻资产费用呢？

• 首先，我要给大家强调，没有唯一的模式。

 

大家不要被条条框框套进去了，事实上，只要能赚钱，符合商业公司的经营利润要求，又不影响商业品牌形象，怎么合作都行！

这句话说起来简单，其实做起来挺难的。对于知名的商业公司，在提成上当然可以硬气一点；对于好位置可以谈谈整租，以较低的价格和较长的期限租下来；对于不好的位置当然首选委托管理，不要一口回绝。

对于没有啥知名度的商业公司，在考虑自己实力基础上，整租模式可能是较为行得通的一种拓展模式。当然也可以按照风险共担的原则，和业主爸爸探讨合作开发的可行性。现实中，也有不少小的商业运营团队，以打包的形式直接入主业主项目的情况。

• 其次，我们也可以看看，其他公司的收取模式是如何。

比如以下的数据，可以供大家参考，大部分也是侧面打听，但基本栏目应该不会有太大的偏差，可以作为大家的一个参考。

 

# 06

轻资产模式，

为何受到大多商业地产公司的青睐？

分析完轻资产的三种模式，你会发现除了本身无需投入大量的产权费用以外，可以迅速帮助商业公司拓展规模，还有一点在于它的灵活性，尤其是财务灵活性。

在内部操作过程中，地产公司完全可以将赚钱项目的产权放在自己手里，仅给到商业公司极小的利润；也可以将亏损的项目掩盖在集团羽翼下，用集团的利润来贴补商业公司，造成该项目仍旧盈利的假象。这样一来，无论实质经营如何，商业公司的财务报表始终是比较好看的。

因此，华润万象生活、星盛商业、万达商管，这2年都在选择更多合适的机会，轻资产拓店，也取得不菲的成效。而与之相反的港资商业开发商，太古地产、k11以及恒隆，他们更喜欢重资产的合作模式。比如，太古和远洋一起投入开发的成都远洋太古里，和兴业一起开发的上海兴业太古汇，因为他们知道慢工出细活，品牌要看好未来不断升值的租金收益。

其实，这两种模式都没有错。但有一点，都要认识到商业经营不是一朝一夕，任何一个忽略商业运营本质的资本行为，都要提防它有可能带来的后果。

中国商业风风雨雨几十年，不得不承认，竞争饱和已成为目前市场的关键词。轻资产模式也好，重资产持有也罢，最终都要回到商业经营的本质：项目是躯壳，经营才是灵魂。

 

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