这几天，在放开地产企业股市融资的政策下，地产股迎来大爆发。应该说，直接买入地产股，是参与行情最有效的办法之一。但是买入单一的地产股风险较大，如果投资者不具备相关的专业知识，很容易买到像中国恒大这样的股票，导致血本无归。直接买房需要的资金太大，一般人无法承受，而且房产流动性比较差，很难在短期内转手卖出。那么有没有更简单的参与房地产市场的办法呢？有，那就是REITs。

REITs就是不动产投资信托基金。简单地说，就是把大家的钱集中在一起，由基金经理做不动产投资。REITs的投资收益分为两部分，一是房价上涨的收益，二是租金收益。REITs本质是信托基金，但是和看涨期权有一些相似的地方。例如和看涨期权一样，REITs本身也是一个交易品种，也会上涨和下跌。如果大家看好房价上涨，争相买入REITs，那么REITs的价格就会上涨，反之就会下跌。

REITs的特点是参与门槛低，一般几千元就可以参与交易，而且交易方便，在证券交易软件就可以买入或者卖出，方式和股票一样。作为权益性投资，REITs是有风险的。除了房价下跌、租金下跌（或者租不出去）之外，如上文所说的，REITs本身的价格下跌也会带来亏损。

REITs一般是封闭式基金，可以卖出但是不能赎回。那是因为REITs的投资方向是房产，流动性较差，如果遇到大量赎回，难以短期出售房产应对。国内REITs全部采取公募基金+资产支持证券的契约型架构，因为根据《中华人民共和国证券投资基金法》，公募基金不得投资于非上市公司股权，采取这个架构可以避开法律障碍。

一般来说，REITs的投资方向是房地产，但是REITs推出的时候，刚好遇上了房住不炒政策。加上房价已经高企，租金回报率低，即使不考虑政策，单纯从投资角度，房产已经不是良好的投资方向。因此，我国第一批的REITs，以投资基础设施建设为主，见下图（图表来源：泽平宏观）。

发行REITs投资基础设施建设，对政府来说可以不用发债，减少资本支出，对于投资者来说，投资于基础设施建设，可以获得稳定的现金流。举个例子，如果REITs投资于高速公路，那就相当于投资者获得了一小段公路的承包权，每天可以收过路费。

上文介绍了REITs的基础知识和投资方向。在笔者看来，可以把REITs作为一个看涨期权去投资。你看好什么资产，就投资那个方向的REITs，例如看好产业园区，就投资产业园区的REITs，这样既有稳定的现金流，也有升值的前景。