提问：沪叔您好，上海有1套房，公基金贷款已还清。5年内曾有原房内25%过户记录（积分计算是否算5年内购房记录？）。目前手上现金400W，想买市区或近郊二居室房投资或自住过度。如积分计算5年内无购房记录的话考虑现有房过户给父母参与打新，如算有购房记录打算买二手房，我们夫妻月收入5W，公积金账户内100W左右，请问推荐的板块或楼盘？最好有利于出租及未来5年后置换出售。另外请问目前我这情况首付比例？谢谢！

沪叔：你好，买房的底层逻辑相通，都是追求回报率，买房的策略有所不同，每个人因人而异，预算多少，房票几张，自住还是投资，你可以理解为五个维度：1.你买的房子能否升值，取决于房子周围购买力，高净值人群多，产业多，房价有涨下去动能；2.买房地段是王道。选筹最重要；3.你喜欢不等同市场喜欢，你看中的装修豪华，面积多大，在房子周边的配套面前比如名校，医院，上市企业等等面前不值一提；4.大部分的人收入增速，是追不上通胀的，过去这些年，唯一跑赢了印钞机速度的大类资产，只有房子。5.上海楼市改善型需求在未来是个机会，具体详见知识星球内部。

当下关于过户记录要区分看是其他人过给你，还是你过给其他人，如果是你过给其他人，这个对新房积分没有影响，目前基础分就是30分，如果是其他人过给你，基础分就是25分。过户房子给父母后，按照上面两种情况分别对应60分/40分基础分。二贷首付400w，打新对应总价最高能到570-600w。因为你们社保月数不是很清楚有多少个月记录，当下这个积分如果较高，可以考虑虹桥或者其他外环近郊的地铁盘打新；如果积分相对偏低，那就只能买一些近郊的非地铁盘或者有一些鸡肋缺点的盘。

提问：沪叔，你好，预算1100万左右，圣骊名苑和盛世御龙湾这两个小区怎么样？

沪叔：你好，圣骊名苑在东外滩，不远有1所小学，齐齐哈尔路小学（第二梯队）。教育资源处于中等水平，2012年品质次新小区，离12号和18号线都比较近，这个小区在地理位置东外滩规划等级后面会提升，未来房价价值也会高；盛世御龙湾小区户型可以，属于中原板块，在城市副中心核心区，这个小区附近生态和教育资源是比较大优势。

提问：沪叔，你好，我最近在看房考虑二手房，有关注的二手的新江湾华润橡树湾，您觉得怎么样？

沪叔：华润是新江湾城版块的1000-1500w的热门二手次新商品小区，学区对口延吉路幼儿园和二梯队头牌上音9年一贯的小初，房龄由于户型种类多，1房-6房面积从62平-280平不等，不论是交易量还是同等时间的挂牌房源量，都是版块内较为活跃的。

买房一定要买在城市发展轨迹方向，因为你的目标就是城市的核心潜力方向，上海地倾西南，东西轴向发展，当你不知道买哪里的房子时候，就买买东西方向的房子，不会差到哪里去。一个城市的板块分为领涨板块、普涨板块、补涨板块。领涨板块：规划能级高、资源集中、供需失衡的重点板块。普涨板块：享受高能级规划辐射，供需关系一般，板块界面、居住氛围宜居板。补涨板块：无重大规划，供需关系一般，离中心太远或者界面差。

提问：现在77分，家有小孩一岁，不考虑上班地点的话可以争取哪里的盘？预算八百多，160个月社保，手上一套房正在卖。考虑自住兼顾投资。

沪叔：你好，浦西这边可以考虑普陀桃浦，徐泾，嘉定马陆，宝山上大南大，松江九亭泗泾，浦东可以看看金桥及以北or川沙。

提问：沪叔，你好，看中的楼盘积分都不要，是不是项目不太好，买了就会站岗啊？是不是积分高的项目更好呢？

沪叔：你好，很多人会把积分的高低和楼盘的好坏直接、简单粗暴的联系在一起。理论上来说，在同一个板块或片区 呃套数差不多的情况下呢，积分更高的楼盘呢应该会是更优的选择。

比如龙光天镜和融创滨江一号，这两个楼盘其实就是兄弟盘背靠背，但是一个呢要七十点七二分，另外一个都不触发积分。所有配套工厂、地段也是一样，为什么积分能差这么大？

龙光天地的由于周边的这个噪音干扰会少一些，那小区设计也好一些，装标也要优于这个融创滨江一号。但是不触发积分的融创滨江一号难道就比其他市区触发积分的盘要差吗？

这个是不见得的，因为影响这个积分高低的因素实在是太多了。同一批次的分流，蓄客的长短、套数的多少，贷款的限制，所以千万不要相信市面上的这种所谓的预测积分，因为积分从来不是预测出来的。你们看到比较准确的数据，要么就直接是售楼处的数据。要么就是问内部人士，预测积分真的是非常难，那积分高低完全跟楼盘好坏没有关系吗？

也不是。如果是套数多，在这个扩大入围比例的情况下还能达到非常高分的话，它是不是个好楼盘我不知道，因为每个人的这个关注点、侧重重点不一样，评判标准也不一样，但是它一定是一个投资价值非常大的楼盘，说明这个倒挂多以及共识度高，才会造成这个积分高的情况。那差楼盘只要套数不是特别少，它的积分一定是会非常低，甚至是不需要积分分的。

但是低积分的楼盘甚至不需要积分的楼盘，它一定是个差楼盘吗？这个是不一定的， 你买楼盘的话还需要具体情况具体分析，根据自己的生活、工作以及自己的需求去选择，而不要去看积分的高低。