在之前我们有分享过，REITs的投资范围有房子、商铺、办公楼、酒店、工业园区等等。

也就是说，只要是能租出去的房地产，REITs通常都可以投资。

 

投资的各类房地产被称为底层物业。

美国是REITs发行最早的国家；根据底层物业的不同，美国房地产信托协会（NAREIT）将REITs细分为住宅、零售、办公、酒店等共12大类别。

 

在此之前咱们也分享了REITs投资也是有风险的，通过投资不同市场、不同物业类型的REITs，在降低风险的同时提高收益；也分享了筛选境外优质REITs的实操策略。

 

那这12大类别的REITs都有哪些？

①与生活相关的5大类

住宅类RETITs,主要投资公寓、独户住宅等；

医疗保健类REITs,主要投资的是医院、医疗办公大楼;

住房和医疗都是刚需，无论经济形势好坏，大家总是要有住的地方，生病了也要去医院看病，所以这些类型的REITs受经济影响较小，租金收入相对稳定。

 

办公类REITs,主要投资写字楼、办公地产等。

零售类REITs,主要投资商场、购物中心、大型超市等。

办公类和零售类的经营情况跟经济形势密切相关。

经济形势好的时候，企业会扩大经营规模，租更大更好的办公楼，办公室类REITs的收益就会比较好；公司好，大家的收入提升，消费能力上去了，投资商场、购物中心的零售类REITs收益也就可观；

相反，经济形势不好的时候，企业裁员，选择更小更便宜的办公场地，消费能力也会降低，这两类REITs的收益就会受到影响。

酒店类REITs，主要是投资于酒店、民宿、度假村等；

酒店类物业主要面对的是个人客户，具有明显的季节性周期。

②与工农业生产相关的3大类REITs

工业类REITs,主要投资的是工业园区、厂房等等；

仓储类REITs，主要投资的是仓储设备、物流中心等；

农林类REITs,主要投资的是农场、林地。

这些物业都是为工农业生产服务的，工农业生产也会受到经济周期的影响，所以这些物业的租金收入也会受到经济周期的影响。

③近几年出现的2大类REITs

数据中心类REITs,主要投资于数据储存设备等；

基础设施类REITs，主要投资于光纤电缆、电线塔和能源管道等。

这2类REITs是市场中的投资热门，业务规模发展很快，缺点在于建造和维护成本很高，而且近几年价格上涨较快，存在一定的泡沫。

 

④特殊物业类REITs

特殊物业类REITs，投资的范围比较广，比如电影院，还有赌场、监狱等有特殊用途的物业类型。

它面对的客户不仅是个人或企业，还能从政府那里赚财政补贴，收入会比较稳定。

比如美国的私营监狱，帮政府分担压力，享受政府补贴。

⑤综合类REITs

综合类REITs，也就是说一只REITs涵盖了多种物业类型;比如工业类+办公类的REITs，自身构建了物业组合，能够抵抗单一物业类型所带来的经营风险。

关于这12大类的REITs，已经帮朋友们整理出了一张表格，由于翻译问题，物业类名字可能有所不同，但不影响咱们实际的投资判断。

 

 

 

 

像咱们中国大陆的REITs类型，目前除了传统的基础设施类，还包括12大类中的工业、物流仓储等多个类别。

 

了解了REITs的12大类别的划分，在筛选不同市场的REITs时，咱们到底选择的是什么类型的REITs，也就心中有数了。

 

通过这几天的分享，我们已经清楚如何筛选优质的境外REITs，还有一步就是这些境外REITs的买卖时机也很重要。

 

就像咱们投资股票一样，好公司也要有好价格，才买得更值得。

这里跟朋友们分享一个比较方便大家查找好用的指标“股息率”

 

REITs每年的股息分红金额基本是稳定的，那么股息率每天的变化反映的是其REITs价格的变化。

所以，当股息率不断提高时，说明这只REITs逐渐变得便宜，可以考虑买入；当股息率逐渐降低时，停止买入，甚至卖出，落袋为安。

 

一般来说，当股息率大于7%时，可以考虑买入，大于8%时，此时的REITs更便宜的，可以多买一些；

当股息率小于7%时，REITs价格相对较贵了，暂停买入，等待时机；

当股息率小于4%时，可以考虑逐步卖出了。

 

另外，REITs的经营管理也很重要，当我们发现这只REITs的经营变差了，也要及时卖出，防止产生亏损。

如果公司经营变差，也通常会反映在分红上，分红会突然大幅减少；也可以看下这只REITs的资产负债率，咱们在筛选时，选择的是低于50%的，那么当资产负债率变得高于50%时，也可能出现了问题。

 

所以，咱们可以每个月查看1-2次优质REITs的股息率，找合适的买入或卖出时机。

 

对于美国REITs，股息率可以直接在雪球网上看到；我国香港市场的REITs，可以在港交所直接看到，“收益率”就是它的股息率。

 

在合适的时机买入REITs后，然后在合适的时机卖出，同时做好定期跟踪，每个季度（美国REITs是每个季度分红一次）或每半年（香港REITs的分红是每半年一次）看下REITs的资产负债率和股息分红，有没有异常变化。

 

最后，关于REITs的投资组合，咱们前面有分享，可以选择不同市场不同物业类型的3-5类、4-8只REITs就好，太多也不好打理。

 

如果是做REITs投资，建议用闲钱长期投资。

合理分配给每个市场的REITs金额建议不超过总金额70%，同一市场同一物业类型的REITs金额不超过该市场分配金额的50%，做好分散配置，分批买入，在降低风险的同时，提升收益；同时每年一次完整的筛选调仓就好。

 

今日指数估值表

 

 

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①当温度/PB温度在30度以下时，低估状态，适合定投；当温度/PB温度在30-40度之间，正常状态，可以暂停定投继续持有,保留足够的安全边际；当温度高于40度时，逐渐高估，可以逐步卖出，落袋为安。

温度/PB温度的范围：0~100度

②医药和消费行业，当处于相对安全区域，适合定投或分档建仓；当处于正常状态，可以暂停投入继续持有；当处于相对危险区域，逐步卖出。

③股债利差各时段分位数：分位数越低，代表股票收益相对债券收益越高，股市性价比更高，股市投资价值相对更大。

（分位数理解：2022年09月27日，沪深300股债利差为6.04%，近3年的分位数为5.23%；那么，在过去3年有94.77%的时间股债利差低于6.04%，剩下不到5.23%的时间股债利差高于6.04%。）